Dubinski pogled u tajnoviti svijet javnih dražbi. Uzak krug ljudi za malo novca gomila nekretnine i enormno se bogati
U Hrvatskoj pored redovnog tržišta nekretnina postoji i ono paralelno, na kojemu su cijene i do 40 posto niže
Hrvatska je protekle dvije godine imala najveći rast cijena nekretnina u Europskoj uniji, a javnost se suočila s činjenicom da država nema rješenje za to da sve veći broj građana, posebice mladih obitelji, sebi ne može priuštiti kupnju kuće ili stana, dok se istovremeno slobodni stanovi razgrabe u rekordnom roku.
Mimo tog tržišta u koje su uprte sve oči, izvan fokusa šire javnosti postoji tržište na kojem se trguje nekretninama koje su njihovi vlasnici izgubili u ovrhama ili stečajevima pa su sudovi naložili njihovu prodaju kako bi se namirili vjerovnici. Za takve se nekretnine provode javne dražbe, a taj je posao posljednjih osam godina bio vrijedan stotine milijuna eura.
Na dražbama prodano 3.737 stambenih nekretnina
Postupci elektroničkih javnih dražbi, koje provodi Fina, kako im i samo ime kaže javni su, ali u njima još uvijek sudjeluje uzak krug ljudi. Od početka 2015. godine preko njih je prodano 3.737 objekata koji su namijenjeni stanovanju. U tu statistiku ulaze kuće, stanovi, stambene zgrade, pa je zapravo broj stambenih jedinica koje su promijenile vlasnika i veći od te brojke.
Fina je vođenje očevidnika nekretnina i pokretnina koje su vlasnici izgubili u stečajnom ili ovršnom postupku, a sud se odlučio na njihovu prodaju, preuzela 2015. godine. Do tada se time bavila Hrvatska gospodarska komora.
Od 2015. godine, odgovorili su nam iz Fine, na dražbama su prodavana ukupno 7.034 objekta koji su oglašeni kao kuća, stambena zgrada ili zgrada koja se upotrebljava za stanovanje. Njihova je procijenjena vrijednost bila gotovo 667 milijuna eura. No, nisu sve još pronašle vlasnika. Neprodano je više od polovice, i moguće je da je riječ o nekretninama koje nitko ne želi kupiti, ili o tome da kupci propuštaju prvu dražbu i čekaju drugu, kad će cijena biti još niža.
Ovršene nekretnine budu i do 40 posto jeftinije
Na kraju je na dražbama u osam godina prodano 3.737 kuća, stanova ili stambenih zgrada i to za ukupno 324,7 milijuna eura. To je 73 posto njihove ukupne procijenjene vrijednosti koja je, kako nam otkriva Fina, bila 443,3 milijuna eura. To znači da su u prosjeku te nekretnine postigle 27 posto nižu cijenu od njihove procijenjene vrijednosti. Ovršni zakon propisuje da se na prvoj dražbi nekretnina može prodati za četiri petine procijenjene vrijednosti, odnosno po 20 posto nižoj cijeni, dok se na drugoj dražbi cijena može spustiti za 40 posto.
Tako građani koji ne mogu platiti svoj dug gube i kroz dražbe, jer dobiju manje novca za otplatu preostalih obveza. Iz Fine napominju i to da jedan predmet prodaje može sadržavati više pojedinačnih nekretnina koje se sve prodaju po istoj cijeni. Primjerice, uz kuću se mogu prodavati i dvorište i gospodarske zgrade.
Stan u Zagrebu od 47 kvadrata i parking za 74.000 eura
Očevidnik nekretnina i pokretnina koje se prodaju na elektroničkoj dražbi nudi podosta primjera za to, ali i za snižavanje cijene i prodaju na drugoj dražbi. Tako su primjerice kuća i dvor u Kneževim Vinogradima, koji su procijenjeni na gotovo 32 tisuće eura, na drugoj dražbi prodani za 19 tisuća eura, što je maksimalno dopušteno sniženje cijene od 40 posto. Isto je, primjerice, i sa stanom u zagrebačkom Vrapču od gotovo 47 četvornih metara, uz koji se prodavalo i parkirališno mjesto.
Procijenjena vrijednost je bila 11o tisuća eura, a na kraju je druga dražba zatvorena s cijenom od 74 tisuće eura, što je 32 posto niže od procijenjene vrijednosti. No, ima i kuća koje se prodaju za nekoliko stotina tisuća eura, pa je primjerice dvokatnica s dvorištem u Rijeci prodana za 728 tisuća eura, ali i ona je prodana uz diskont od 20 posto, odnosno odmah na prvoj dražbi.
Dođu s dvije ponude pa višom eliminiraju konkurenciju
Postignutu cijenu na dražbi mora potvrditi i prodaju odobriti i sud, a ponekad se dogodi da onaj tko je ponudio najveću cijenu odustane pa nekretnina pripadne onome tko je dao drugu najbolju ponudu. Pri tome najbolji ponuditelj gubi jamčevinu, ali bilo je slučajeva u kojima to svjesno čini jer je svojom ponudom “rastjerao” konkurenciju, a zapravo je s njime povezana osoba ili tvrtka dala drugu najbolju ponudu. Ta druga ponuda bila je toliko niža da se isplatilo izgubiti jamčevinu, a tek u rijetkim slučajevima, kada se potrude i uspiju dokazati tu povezanost, sudovi ne prihvaćaju takve ponude i odbijaju ih te poništavaju dražbu.
No, nisu kuće i stanovi jedino što građani gube u ovrhama ili stečajevima. Na javnoj dražbi prodaju se i oranice, šume, pašnjaci, ali i vrijednosni papiri, pokretnine poput automobila, poljoprivrednih strojeva, autobusa, helikoptera, aviona ili jahti.
Prodano 60 posto ponuđenog i to po 40 posto manjoj cijeni
U osam godina Fina je provela 32.741 dražbu za 18.264 predmeta prodaje, bilo da je riječ o pokretninama, nekretninama ili vrijednosnicama. Ukupna vrijednost onoga što se na dražbama nudilo bila je 2,68 milijarda eura. Na kraju je prodano 11.058 predmeta dražbi, što je oko 60 posto, dok za preostalih 40 posto nije bilo interesa.
Ukupna procijenjena vrijednost onoga što je prodano na dražbama bila je 2,087 milijarda eura, a postigli su cijenu od 1,23 milijarda eura, odnosno prodani su za 40 posto manje novca.