Novu eru portfelja mirovinskih fondova definiraju seks shopovi, klubovi za igranje binga i kanalizacija
Situacija na tržištu obveznica natjerala je mirovince na novu investicijsku strategiju
Kada je prije tri godine gradonačelnik Amsterdama u prostoriji punoj menadžera mirovinskih fondova upitao je li itko od njih zainteresiran za ulaganje u obnovu gradske četvrti Crvenih svjetiljki, u zraku su se pojavile samo dvije ruke. Isto to pitanje danas, vjerojatno bi među njima izazvalo ozbiljno nadmetanje.
“U situaciji u kojoj se danas nalazi tržište, svi u toj prostoriji bi podignuli ruke u vis”, kaže Boris van der Gijp, šef nizozemske firme za investicijski konzalting mirovinskih fondova Syntrus Achmea Real Estate & Finance, koji je prisustvovao navedenom događaju. “No u tom trenutku, nije bilo mnogo društava koji bi uopće razmatrali takvo ulaganje.”
Seks shopovi i klubovi za Bingo
U eri rekordno niske kamatne stope i starenja populacije, čak i investitori koji se inače ne upuštaju u rizična ulaganja sada ulaze u aranžmane kakvi su im nekad bili potpuno nezamislivi, piše Bloomberg.
Kako je zarada u njihovom core biznisu – državnim obveznicama nerijetko manja od nule, potraga za stabilnijim izvorima prihoda pretvorila je europske mirovinske fondove u najmodavce seks shopova u Nizozemskoj, vlasnike klubova za igranje igara na sreću poput Binga u Velikoj Britaniji te investitora u lutriju na Gibraltaru.
Ušteđevine za mirovine zaposlenika BBC-a služe za financiranje izgradnje novih tunela kanalizacije u Londonu. Fond Pension Insurance Corporation otkupio je potraživanja prema Virgin Atlanticu koji je osiguran iznajmljivanjem slotova na aerodromu Heathrow. Njemački Versicherungskammer Bayern razmatrao je čak i investiciju u izgradnju skloništa za izbjeglice.
Ulaganja u obveznice više nisu dovoljna
“U periodu kada su prinosi na obveznice tako niski, mirovinski fondovi doistra trebaju podignuti prihode pa su jako proširili spektar investiranja”, izjavio je John Walbaum, šef investicijskog konzaltinga u firmi Hymans Robertson. “Dani kada je ulaganje u dionice i obveznice bilo dovoljno sada su prošlost. Moraju stvoriti fiksni izvor prihoda.”
U Amsterdamu je 2013. godine na raspolaganju bio udjel u portfelju koji se sastojao od manjih zgrada, od kojih su mnoge među njima nekad bile iznajmljene vlasnicima bordela, seks shopovima, i coffee shopovima u kojima se prodaje više marihuane nego kave. Njihovo poslovanje tamo je u potpunosti legalno.
Grad je još od 2009. godine pokušao privući investitore, no zbog rizičnosti ovakvih investicija, nitko nije bio zainteresiran. Na već spomenutoj konferenciji, gradonačelnik Eberhard van der Laan ih je ponovno pozvao da se angažiraju. Dvojica zainteresiranih bili su mirovinski fondovi nizozemskih poljoprivrednika te fond zaposlenika Rabobank Grupe, druge najveće banke u Nizozemskoj.
Živopisni uvjeti ugovora
Investicije u bilo što što ima veze s tržištem nekretnina u Amsterdamu, nakon sloma 2008. godine, izazvale bi podosta čuđenja. Kamoli kupnja zgrade koja se vjerojatno koristi za prostituciju. Kako piše Bloomberg, sama volja za razmatranjem ovakve ponude dovoljno govori o pritisku koji se već tada osjećao, kada su prinosi na nizozemske državne obveznice iznosili nešto više od dva posto. Danas, prinosi su gotovo nula.
Fondovi koji su se u srpnju ove godine obvezali na kupnju 35 postotnog udjela u portfelju koji se sastojao od 100 zgrada za 60 milijuna eura. Prema uvjetima ugovora, zgrade se nisu smjele koristiti za prostituciju ili drogu, no trgovine u kojima se prodaju seks igračke su bile dozvoljene, barem do isteka najma.
Okretanje alternativnim investicijama
“U tom trenutku, očekivani prinosi trebali su u najboljem slučaju donijeti nekoliko stotina baznih bodova, no prava na nešto unosniji projekt gradnje rezidencijalnih naselja izvan centra bila su presudna za postizanje ovog sporazuma”, objasnio je van der Gijp.
Mirovinski fond u čijem je vlasništvu seks shop nije osobito normalna pojava, no financijski gledano, riječ je o solidnoj investiciji, objasnio je. Konkurencija za ulaganja u nekretninsku imovinu je danas prilično žestoka. Prošle godine, povrati od ulaganja u nekretninsko tržište iznosili su ukupno između 10 i 15 posto, dodao je.
Kada su kamatne stope bile više, osiguravatelji i mirovinski fondovi kupovali su državne obveznice koje su osiguravale dovoljan povrat. Početkom 2000. menadžeri mirovinskih fondova počeli su ulagati u alternativne investicije, primjerice u equity ili hedge fondove, tvrdeći da je diversifikacija portfelja dobar način za ograničavanje gubitaka.
Nekadašnja alternativa postaje mainstream
Prema podacima Willis Towers Watson, investicije u alternativnu imovinu su na najvećim svjetskim mirovinskim tržištima s pet posto koliko su iznosiloi 1995. godine, do 2015. narasle na 24 posto. S vremenom, ono što se nekada smatralo alternativom, postalo je mainstream, a sada je u tijeku potraga za novim alternativama, i to nigdje kao u Europi.
“Ono što je funkcioniralo u posljednjih osam godina neće funkcionirati u sljedećih osam”, zaključuje Ingo Heinen, šof odjela alternativnih investicija BlackRock u Londonu. “Lov na prinose je nastavak trenda koji viđamo već nekoliko godina, no sada s našim klijentima o tome razgovaramo više nego ikad i oni sve više i više novca ulažu u fizičku imovinu.”