Posljednja austrougarska vila u prodaji

“Primjećujemo da geopolitička zbivanja, posebice rat u Ukrajini, imaju određeni odjek na tržištu. Ipak, bilo bi pretjerano govoriti o masovnoj prodaji ruske imovine na Opatijskoj rivijeri. Potražnja Mađara je vidljiva, ali u luksuznom segmentu je ograničena. Broj zaključenih transakcija mađarskih kupaca je primjetan, no dominantniji su u srednjem segmentu tržišta nego u luksuznom.

Dakle, interes je uglavnom za nekretnine srednje cijene, a ne za najskuplje i najekskluzivnije, ali možemo potvrditi nekoliko transakcija od strane mađarskih državljana i u tom segmentu tržišta nekretnina na Rivijeri,” objašnjava Ivan Kovačić, izvršni direktor društva Remington Realty Hrvatska, pridruženog društva Christie’s International Real Estate mreže.

U svojoj ponudi agencija Remington Nekretnine ima vrlo rijedak objekt, možda čak i jedini takve vrste, koji je u cijelosti otkupljen i renoviran u izvornom stilu.

Riječ je o vili u Lovranu za koje se u zemljišnim knjigama vidi da su vlasnici većine stanova ruski državljani. No, projekt renoviranja lovranske vile vodila je tvrtka developerice iz Kanade hrvatskih korijena. Cijena ove luksuzne nekretnine je na upit.

“Kod ove renovacije je zadržana izvorna stolarija i drugi autentični elementi. Riječ je o zaista jedinstvenom objektu s povijesnim vrtom. Potražnja za stanovima u ovakvim renoviranim objektima je značajna, i u ovoj povijesnoj vili vrlo brzo prodamo stanove koji se pojave u preprodaji, pod uvjetom da su tražene cijene u skladu s tržišnim uvjetima,” veli Kovačić.

Kovačić kaže da su ipak najtraženije novogradnje. Na tržištu se trenutno nalazi ili se očekuje početak gradnje preko 200 stanova u samom gradu Opatiji.

Kvadrat stana u Opatiji 10.000 eura

“Cijene su se stabilizirale na oko 10.000 eura po kvadratu interijera za novogradnje s kvalitetnim materijalima i sadržajima te s pogledom na more u povijesnim dijelovima grada. Stanovi s dodatnim sadržajima, primjerice bazenima ili penthouse stanovi postižu i veće cijene. Cijene stanova u kvalitetnim novogradnjama s pogledom na more i relativnom blizinom moru ili povijesnom centru, ali izvan povijesnog centra, stabilizirale su se na 7.000 do 8.000 eura po kvadratu.

S obzirom na izmjene urbanističkog plana uređenja Opatije, koje su značajno smanjile mogućnosti gradnje i zadale parametre koji onemogućuju kvalitetnu, a pogotovo luksuznu gradnju stanova u višestambenim objektima, očekuje se u srednjem roku povećanje cijena nakon apsorpcije tržišta postojeće ponude. Interes za vilama je manji nego za stanovima,” objašnjava Kovačić.

Neke od najljepših i najskupljih vila na Opatijskoj rivijeri od Voloskog do Mošćeničke Drage, potezu od petnaestak kilometara, kupili su u proteklih petnaestak godina stranci, među kojima su prednjačili Rusi. Nije ih bilo najviše, nego su kupili najveći broj najekskluzivnijih nekretnina.

Upućeni kažu da je do 2015. vladala pomama za vilama. Atraktivni su bili i stanovi u Villi Arentz, dvije vile na Punta Kolovi, nekadašnja Vila Lenac u Voloskom, koju je također kupio ruski građanin. Preprodao ju je sunarodnjakinji koja je u kupnju i uređenje investirala, procjenjuje se, još 10 milijuna eura.

Naši sugovornici primjećuju da danas, nakon vala ruskih kupaca, vile i luksuzne nekretnine ponovno mijenjaju vlasnike. Na stranici agencije Smart Invest nudi se, primjerice, “prava rijetkost na tržištu”, jedna od posljednjih austrougarskih vila u prodaji, na iznimnoj lokaciji, drugi red do mora. Vila površine 538 metara četvornih sastoji se od dva stana, a okružuje je velika zelena okućnica od 2377 kvadrata koja je u vlasništvu grada Opatije. Cijena je 2,7 milijuna eura.

Odlaze Rusi, dolaze Mađari

Ruski vlasnici već su dobrim dijelom prodali svoje nekretnine na Opatijskoj rivijeri, kaže Milan Mandić, vlasnik agencije za posredovanje luksuznim nekretninama na Kvarneru koji već 20 godina radi na tom tržištu. Prvo su, veli, otišli luksuzni stanovi. „Najčešći je razlog to što ruski vlasnici više jednostavno ne mogu dolaziti. Nije riječ o ljudima pod sankcijama”, objašnjava Mandić.

Za vilu Sveti Rok, koju je još krajem 1990-ih kupio ruski bankarski i medijski mogul Sergej Sergejevič Rodionov, Mandić kaže da je “prodaje i ne prodaje”. O vili Sveti Rok u javnosti se dosta govorilo prije petnaestak godina kad je Primorsko-goranska županija ruskom bogatašu dala u koncesiju plažu ispod vile, odnosno pomorsko dobro od 3.000 metara kvadratnih mora i 800-tinjak metara obale.

Vilu Lenac ili vila Romana, bivša rezidencija generala JNA Mirka Lenca, obitelji Lenac i Čošić su još u prošlom desetljeću prodale ruskim investitorima. Vila u Voloskom od tada promijenila više vlasnika: ruska vlasnica Ljudmila Rovenska prodala ju je Irini Nazarčuk iz Slovačke, a 2022. nekretninu je kupio za 12.5 milijuna general HV-a Ivan Čermak.

“Došlo je ipak do stagnacije u prodaji, jer su početne cijene visoke”, kaže Milan Mandić. “Najluksuznije nekretnine i one u prvom redu do mora, kojih nema previše, redovito pronađu kupca.” Nakon vala ruskih kupaca vlasnik agencije Smart Invest primjećuje novi trend. “Nijemci i Austrijanci su zbog recesije pomalo zastali, a umjesto Rusa, pojačani interes za kupnju nekretnina na Opatijskoj rivijeri sad pokazuju Mađari.”

Kovačić iz Remington Realtyja kaže da u ponudi imaju nekretnine smještene u starim vilama iz doba Austro-Ugarske, ali potražnja za takvim nekretninama u značajnom padu. “Glavni je razlog što te nekretnine u pravilu nemaju osiguran parking, što je sve važniji faktor za kupce. Također, primjećujemo da su moderni sadržaji postali važniji od povijesne arhitekture. Dodatni izazov sa starim vilama je što su povijesni objekti često u vlasništvu osoba koje nisu u mogućnosti investirati u njih. Zbog toga se one u pravilu ne nalaze u stanju koje je na očekivanoj razini održavanja zajedničkih prostorija i fasade, što dodatno utječe na smanjenje interesa za ovu vrstu nekretnina.”