Što Bandićev deal s investitorima iz Dubaija znači za Zagreb? Pravni stručnjaci analiziraju za Telegram
Zanimalo nas je ima li u Memorandumu skrivenih zamki koje bi mogle skupo stajati Zagrepčane
Gradonačelnik Milan Bandić objavio je Memorandum o razumijevanju što ga je još 12. ožujka ove godine potpisao s Mohamedom Alabbarom, predstavnikom tvrtke Eagle Hills Properties za realizaciju projekta ‘Grad u Gradu’. Taj je projekt poznatiji kao ‘Manhattan na Savi’ i trebao bi, tvrde u Gradu Zagrebu, biti urbana transformacija jednog od najvrjednijih gradskih strateških prostora, onog između rijeke Save, Avenije Većeslava Holjevca, Avenije Dubrovnik i Ulice Radoslava Cimermana.
O Bandićevoj zamisli građani su imali prilike reći svoje mišljenje i uložiti primjedbe do prije nekoliko dana, a prema Memorandumu rok za stvaranje preduvjeta za početak realizacije projekta je osam mjeseci od njegovog potpisivanja. Uz još šest mjeseci mogućeg produljenja. Svi zato primjećuju da se gradskim vlastima prilično žuri, no to nije jedini problematičan dio Memoranduma.
Telegram je zamolio više uglednih stručnjaka, koji se i inače bave nekretninskim biznisom, da analiziraju Memorandum. Zanimalo nas je ima li u njemu dodatnih skrivenih zamki, odnosno dijelova koji bi u konačnici skupo mogli stajati građane Zagreba. Njihovi komentari na ovaj dokument nisu jedinstveni – dakle ima onih koji tvrde da je u pitanju uobičajeni dogovor, no ipak ih većina smatra da je pun i suspektnih rješenja.
Je li Memorandum morao ostati tajan?
Za objavu Memoranduma što ga je Bandić držao u tajnosti izborili su se i ovoga puta mediji. Naime, RTL-ova Danka Derifaj tjednima je tražila gradsku upravu da pokaže Memorandum potpisan s tvrtkom iz Dubaija. Najprije ga je ona dobila na uvid, zatim je nakratko pokazan i gradskim zastupnicima, a sada ga je Grad Zagreb objavio na svojoj službenoj web stranici.
Za nadati se da je objava Memoranduma dogovorena s drugom stranom, odnosno s tvrtkom Eagle Hills Properties, jer bi u protivnom to moglo značiti kršenje jedne od odredbi samog Memoranduma. Naime, on u Članku 14. ima propisanu tajnost, odnosno kaže da niti jedna strana ne smije otkrivati informacije o projektu, konkretno o tvrtki koja će za realizaciju biti osnovana kao i o zemljištu koje će biti korišteno.
Kolika je odšteta zbog kršenja dogovora?
U Memorandumu je precizirano koje će sve čestice biti korištene za “Manhattan na Savi”, a dogovoren je i odnos između partnera – tvrtke Eagle Hills Properties i Grada Zagreba. Definirano je koliko će koja strana imati udjela u budućoj tvrtki, iz čega proizlazi da će Grad Zagreb, unatoč ogromnom ulaganju, biti manjinski partner.
U svakom slučaju, otkrivanje detalja dogovora podliježe odšteti, odnosno strana koja prekrši Memorandum mora onu drugu obeštetiti i to kako piše “za sve troškove, naknade, isplate i izdatke, koji su nastali u vezi s istragama, pregovorima i izradom dokumenata”.
Zagrebački odvjetnik koji je radio na brojnim poslovnim ugovorima, primjećuje da će se o potencijalnoj odšteti raspravljati u međunarodnoj arbitraži. “Nisam siguran koliko itko u Hrvatskoj, pa tako i u Gradu Zagrebu, ima iskustava s međunarodnom arbitražom. Naime, Grad Zagreb nije neki uobičajeni poslovni partner koji bi onda svoje ugovore rutinirano branio u takvom postupku, što predstavlja veliki problem”, upozorava.
Može li se projekt uopće ovako realizirati?
“Po mom mišljenju je sporno što je grad krenuo u ovaj projekt izravno, kao da je tvrtka, a ne jedinica lokalne samouprave. On jednostavno ne može za prostore javne namjene zaključivati komercijalne ugovore. Grad naprosto nije trgovačko društvo. Smatram da bi bilo ispravno da je grad u realizaciju “Manhattana na Savi” išao kroz ugovor o javno-privatnom partnerstvu. Ovako nije jasno što će grad kasnije i pod kojim uvjetima dobiti”, rekao nam je zagrebački odvjetnik nakon što je proučio Memorandum.
Drži i da ishođenje vlasničkog lista za zemljišta, što također predviđa Memorandum o razumijevanju, ne može biti obveza grada Zagreba. Osim toga, Eagle Hills Properties, prema jednoj od odredbi, može inicirati promjenu glavnog plana, što je previše neodređeno, dok se Grad Zagreb istovremeno obvezuje da mora dovesti sve segmente projekta do kraja.
Zagreb će morati napraviti i svu infrastrukturu
Taj stav dijeli još jedan sugovornik Telegrama. Tvrdi kako je gradonačelnik sklapanjem Memoranduma obvezao Grad Zagreb, a tako i Zagrepčane, da svaka želja investitora bude ispunjena. Prema navodima GUP-a treba prvo razjasniti što je gradski projekt po definiciji, a to su: ‘složene aktivnosti u uređenju prostora od osobitog interesa za Grad, u kojima se Grad javlja kao sudionik u realizaciji, bilo da je vlasnik zemljišta, bilo da je već uložio ili će tek ulagati u novu gradsku infrastrukturu ili, općenito, u neku novu gradsku kvalitetu.’
“Ako Ciljana firma (tvrtka koju će Grad Zagreb i ulagač iz Dubaija tek osnovati op.a.) bude zahtijevala, Grad mora osigurati izmjenu GUP-a kojom se određuje katnost, izgrađenost, udaljenost od drugih objekata, namjena, ako treba i gradnja mosta, postavljanje ili izmještanje bilo koje infrastrukture, bez obzira radilo se o slijepom crijevu neke kanalizacije ili kolektora. Grad to sve, kako piše u Memorandumu, mora napraviti o svom trošku, te osigurati vlasnički list u korist tog Ciljanog društva. Postavlja se onda pitanje da li grad tu infrastrukturu investitorima prodaje ili donira.
Osim toga, može se postaviti i pitanje tko stoji iza tog tzv. Ciljanog društva. Što ako se ti poslovni udjeli prenesu na nekog trećeg, nepoznatog, a Grad Zagreb se obvezao na ispunjenje svega što investitor zamisli”, pita stručnjak s golemim iskustvom u nekretninskom biznisu.
Hoće li Zagreb od ovog imati ikakve koristi?
“Ovo je tipična poslovna suradnja u kojoj je Grad Zagreb prihvatio model: ‘Moja ideja, tvoje pare, tvoja imovina’. Dakle, financiranje projekta je vezano isključivo osiguranjem na budućoj imovini Grada Zagreba. Istovremeno, procjena vrijednosti je samo idejno naznačena, ali ovisi o procjenama nekih stručnjaka koji će to tek u budućnosti procjenjivati. Zato nema elementa da bi korist za Grad Zagreb bila uopće odrediva”, naglašava jedan od odvjetnika s kojima smo razgovarali o Memorandumu.
I po njegovom mišljenju rok za sređivanje vlasničkih pitanja koji je naveden u dokumentu, a u pitanju je osam mjeseci uz još mogućih šest mjeseci produljenja, teško je održiv. Naime, radi se o velikom obuhvatu, na više od milijun metara kvadratnih, dok projekt nije dobio status državnog, strateškog interesa.
Je li ovaj Memorandum obvezujuć za Zagreb?
Najviše polemike razvilo se oko pitanja je li Memorandum o razumijevanju obvezujuć za Grad Zagreb.
“Po mom mišljenju je obvezujuć, jer iz njega jasno proizlaze obveze što ih Grad preuzima. Istina je da u Članku 20. piše da je neobvezujuć, no s obzirom na sadržaj odredbi, među ostalim i o odšteti i o tajnosti, ne vjerujem da bi itko od njega tako lako odustao”, objašnjava sugovornik Telegrama nakon što je proučio cijeli dokument.
Ugledna odvjetnica s kojom smo razgovarali, ne dijeli njegovo mišljenje. “Ovaj Memorandum ne stvara nikakve obveze, što je i izričito navedeno. Uz to, važno je da će gradska skupština odlučiti o bitnim elementima ugovora. Ovo je samo jedan detaljan dogovor o namjeri buduće poslovne suradnje koji ne obvezuje”, uvjerava ona potvrđujući tako i ono što su priopćili iz Grada Zagreba nakon objave Memoranduma. Kažu da je Memorandum neobvezujuć i da će se sve detaljno ragulirati ugovorima na koje suglasnost mora dati Gradska Skupština.
S treće strane, jedan od sugovornika Telegrama, kaže kako bi ovakav Memorandum bio uobičajen za poslovni odnos između dvije privatne firme, no budući da je s jedne strane Grad Zagreb sve mu izgleda doista pretjerano.