Treba li, zbog epidemije i potresa u Zagrebu, doista očekivati krah cijena nekretnina? Pitali smo stručnjake

Tržište je bilo živo do sredine ožujka

Premda je prvi slučaj zaraze koronavirusom u Hrvatskoj otkriven još 25. veljače, stručnjaci za nekretnine s kojima smo razgovarali uvjeravaju nas da poremećaje na tržištu nisu uočili još neko vrijeme nakon toga, pa čak ni u trenutku kada su dnevni brojevi novozaraženih u Hrvatskoj već bili dvoznamenkasti. „Do početka ožujka ove godine tržište nekretnina bilo je unutar trendova rasta potražnje i cijene nekretnina, koji traju posljednje tri godine.

Tek kada se kriza izazvana koronavirusom razbuktala, i kada su donesene protuepidemijske mjere Stožera civilne zaštite, tržište se ugasilo. Sada se nalazi u hibernaciji s neznatnim brojem transakcija“, kaže nam Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i direktor zagrebačke agencije Kastel nekretnine.

Pad prometa od 90 posto

Isto govori Boro Vujović, dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vlasnik agencije Opereta nekretnine. „Dobro smo radili čak do 15. ožujka. Tek je tada došlo do naglog pada tržišta“, kaže Vujović. No, kada je postalo jasno da će Covid izazvati pravu epidemiju, trgovanje je naglo zamrlo. „Ljudima je praktički bilo zabranjeno izlaziti iz kuće, u takvim uvjetima ne može biti ni govora o ozbiljnom poslovanju. Ipak ne možete kupovati nekretnine preko interneta“, objašnjava Vujović.

Sve do Uskrsa bilo je vrlo malo posla za posrednike u trgovini nekretninama. U Zagrebu je funkcionirao samo najam nekretnina, vjerojatno zahvaljujući potresu, kažu nam sugovornici. „Iznimaka uvijek ima, ali promet je pao preko 90 posto u broju transakcija, u nekim agencijama i 100 posto. Trenutno su u realizaciji samo poslovi započeti prije početka pandemije, i mali dio trgovine nekretninama vezan uz subvencije“, kaže Dubravko Ranilović.

Popuštanje mjera je oživjelo tržište

S popuštanjem protuepidemijskih mjera tržište nekretninama počelo je pokazivati prve znakove života, rekli su nam stručnjaci. „Čim je krenulo ukidanje restrikcija, mi smo počeli primjećivati pojačanu aktivnost. Od ovog ponedjeljka imamo znatno više poziva, ljudi su počeli i razgledavati nekretnine. No, za sada funkcionira samo kupoprodaja dogovorena prije ove situacije“, kaže nam Lana Mihaljinac Knežević, predsjednica Strukovne skupine posrednika u poslovanju nekretninama za područje Zagreba, te direktorica agencije Zagreb West.

Boro Vujović dodaje da se tržište počelo pokretati tek sredinom travnja. Tome su, smatra, doprinijele mjere APN-a, koji je imao više od tri tisuće zahtjeva za subvencioniranje stambenih kredita, kaže. Uz to, neki Zagrepčani morali su kupovati nove nekretnine i zbog potresa, ističe Vujović. „Dio kupaca svjestan je da je situacija neizvjesna, i da na jesen možda neće imati takve kreditne uvjete kakve imaju sada, pa su krenuli u kupnju. Prodaja je trenutno daleko manja nego što je bila prije sredine ožujka, ali ipak se pokrenula. Ljudi konačno ponovo dozvoljavaju da im u kuće dovedete zainteresirane kupce, to je vrlo važan dio priče“, rekao nam je Vujović.

Interesa ima, nema odluka

Dubravko Ranilović ukazuje na dio tržišta koji nije u potpunosti zamro ni u kojem trenutku. „Relativno je aktivno tržište najma. To možemo zahvaliti činjenici da se potpuno ugasilo iznajmljivanje u turističke svrhe, pa su neke nekretnine prešle u stambeni fond. U Zagrebu je mnogo ljudi iz oštećenih stanova koji su tražili privremeni smještaj kroz najam dok traje sanacija njihovih nekretnina. No, sve to skupa nije nešto što bi bitno utjecalo na ugaslo tržište”, kaže.

“Zbog otežanog socijalnog kontakta dugo je bilo teško organizirati pregledavanje nekretnina. Kod građana je prisutan strah od zaraze. Kada ste zabrinuti za zdravlje, nekretnine Vam nisu najvažnija stvar. Ljudi zovu i raspituju se o ponuđenim nekretninama i o mogućim vrijednostima vlastitih, ali još se ne donose odluke jer je previše nepoznanica“, objašnjava Ranilović.

Cijene nisu pale

Potražnja za nekretninama možda se sunovratila do nezapamćenog minimuma, ali oni koji se boje velikog pada cijena nekretnina, ili mu se nadaju, u velikoj su zabludi, slažu se svi stručnjaci s kojima smo razgovarali. Osnovni preduvjet za pad cijena je da kroz određeni period padne potražnja i smanji se broj transakcija, objašnjava nam Dubravko Ranilović. Vlasnik agencije Kastel nekretnine misli da do znatnog pada cijena uopće neće doći. Ranilović smatra da ćemo prvo vidjeti korekciju cijena onih nekretnina čije su cijene bile nerealno visoke i prije ovih promijenjenih okolnosti.

„Vrlo je teško očekivati da će se vlasnici odreći, primjerice, pola očekivane vrijednosti. Na to neće biti spremni niti oni čije su nekretnine u centru Zagreba ozbiljno oštećene potresom. Na kraju krajeva, nekretnine, a posebne one stambene, prodaju se prije svega s određenim ciljem, najčešće kako bi prodavatelji nakon prodaje kupili drugu nekretninu u kojoj će stanovati. Ako prihvate prenisku ponudu za svoju nekretninu, to si neće moći priuštiti“, kaže Ranilović.

Ponude od 50 posto ne prolaze

Tvrdnje o tome da su cijene nekretnina pale za 30, ili prema nekim izvorima čak 50 posto, vlasnici agencija odlučno demantiraju. „Činjenica je da mi u ovom trenutku nemamo ni toliko transakcija da bismo na temelju njih mogli reći da su cijene nekretnina pale. U svakom slučaju, pad cijene od 50 posto nije moguć, čak ni kod građevina najteže oštećenih u zagrebačkom potresu. Tržište naprosto ne funkcionira na taj način. Naime, kod formiranja tražene cijene nekretnine najduže traje uvjeravanje vlasnika, koji su zamislili koji će dobiti neki iznos, kako njihove ideje nisu realne“, objašnjava Ranilović.

S njim se slaže Boro Vujović, koji dodaje kako je njegova agencija one poslove koje je zaključila nakon udara krize realizirala poslove po cijenama unutar raspona između traženog i dobivenog koji je vrijedio i prije 15. ožujka. „Naravno, pojavili su se neki kupci koji nude 50 posto tražene cijene, ali takvi prijedlozi i dalje ne prolaze“, kaže Vujović.

Mnogo toga ovisi o trajanju krize

Svi naši sugovornici sigurni su kako dugoročni trendovi na tržištu ovise o trajanju posljedica pandemije, odnosno dubini gospodarske krize koja nas očekuje. Lana Mihaljinec Knežević kaže da je prerano za ozbiljne prognoze. „Vrlo oprezno promatramo sve faktore koji inače utječu na tržište, poput BDP-a, platežne moći građana, kamatnih stopa i kamate na štednju. Ekonomska situacija i tržište nekretnina su spojene posude. Razumijevanju situacije ne pomaže ni to što se strašno razlikuju predviđanja globalnih institucija i HNB o tome koliko će pasti hrvatski BDP. Moramo pričekati prije bilo kakvih ozbiljnih procjena“, kaže nam direktorica agencije Zagreb West.

Dubravko Ranilović opisuje nam kako je tržište nekretnina izgledalo tijekom posljednje velike krize, one uzrokovane recesijom koja je počela potkraj prošlog desetljeća. “Tada je do pada cijena nekretnina došlo tek nakon godinu dana od početka krize, a gotovo šest godina je trebalo da cijene nekim nekretninama, malo po malo, padnu do 30 posto. I opet, to se nije dogodilo sa svim nekretninama. Očekujem da će situacija biti izazovna i teška, ali ne očekujem slom tržišta”, kaže Ranilović.

Očekuju se korekcije u Zagrebu

Središte Zagreba oduvijek je posebna mikrolokacija na hrvatskom tržištu nekretnina. Premda je dio centra teško stradao u potresu, stručnjaci s kojima smo razgovarali predviđaju kako će tamošnje nekretnine ostati izuzetno zanimljive kupcima. No, korekcija nerealno visokih cijena nekih nekretnina nešto je što će se svakako dogoditi, napominju. Mihaljinac Knežević kaže da je do bujanja cijena u protekle tri godine došlo zahvaljujući akumuliranom kapitalu, pozitivnoj ekonomskoj atmosferi i odličnima turističkim sezonama.

„Tržište nekretnina bilježi snažan rast od 2017. godine, među ostalim i zbog toga što je u godinama prije početka tog razdoblja kriza bila takva da ljudi nisu imali što kupovati. I subvencije su utjecale na stanje na tržištu, a sve to dovelo je do prenapuhanih cijena nekih nekretnina. Tako smo došli u situaciju da za starogradnju mnogi prodavatelji pokušavaju dobiti istu cijenu kao i za novogradnju. Toga više neće biti, cijena takvih nekretnina morat će pasti ako će takvi ljudi htjeti prodavati“, kaže Mihaljinec Knežević.

Cijene neće padati u turističkim središtima, kao ni u kvalitetnim stanovima u novogradnji, smatra naša sugovornica. To posebno vrijedi za središte Zagreba. „Novogradnje je malo. Najavljeni su neki novi projekti koji će biti cjenovno visoko pozicionirani. Za ostalo ćemo morati pričekati s procjenom. Vidjet ćemo koje će nekretnine ostati trajno neupotrebljive, pa će se vjerojatno jeftinije prodavati. Nakon sanacije doći će do segmentacije na razini od ulice do ulice, ali ljudi neće ići u masovnu prodaju kao što špekulativni kupci očekuju“, uvjerena je Mihaljinec Knežević.

Sigurnost će postati posebno važna kupcima

Boro Vujović vjeruje kako će doći do pada cijena nekretnina u zgradama građenim prije 1930. godine koje su oštećene u potresu. Vlasnici takvih nekretnina više neće moći dobiti tako visoku cijenu kao prije potresa, kaže, ali dodaje da vlasnici kvalitetnih nekretnina u centru prijestolnice mogu biti mirni.

„U novim zgradama u centru Zagreba cijene sigurno neće pasti. To je vrhunska lokacija, i uvijek ima ljudi koji će za to platiti. Potres će najviše utjecaja imati na stare stanove. Imajte na umu da se mnogi boje spavati u zgradama gdje nema armiranog betona, bez obzira na to jesu li te zgrade dobile zelenu ili crvenu naljepnicu, a osjećaj sigurnosti je vrlo važan faktor pri izboru nekretnine“, objašnjava Boro Vujović.

Nekretnina je obveza

S tezom da će stanje objekta i njegova statička stabilnost postati jedno od najvažnijih pitanja pri kupnji nekretnine u Zagrebu slaže se Dubravko Ranilović, koji ukazuje na još jedan novi faktor koji će utjecati na formiranje cijena nekretnina u središtu Zagreba. „Ova situacija pokazala je anomalije tog dijela tržišta. Postalo je jasno da nekretnine nisu samo privilegija, nego i obveza, posebno što se tiče njenog održavanja. Tržište se sad mijenja tako što se mijenja stav o nekretnini”, govori nam.

“Primjerice, postaje jasno da s minimalnom pričuvom ne možete živjeti u centru grada Zagreba, u palači staroj više od 120 godina, jer je na taj način ne možete redovno održavati, niti ulagati u obnovu takve nekretnine, bez čega se ne možete nadati da će ona biti sigurna“, kaže Ranilović.

Nema ni rasta cijena

Novonastala situacija u središtu Zagreba neće znatno utjecati na cijene nekretnina u ostatku grada. I tamo vrijede pravila koja su naši sugovornici već spomenuli kao ključ za formiranje cijene. Vlasnici nekretnina u novijim zgradama koje se nalaze u širem centru Zagreba ne moraju brinuti zbog gubitka vrijednosti svoje imovine, ali ne mogu se, tvrde stručnjaci, nadati ni rastu cijena.

„Moglo bi doći do određenog rasta potražnje, mada ne vjerujem da će to biti praćeno značajnim rastom cijena. No, to neće biti neki novi trend. Zbog apartmanizacije je velik broj kupaca istisnut iz središta Zagreba. Mnogo nekretnina prešlo je u dnevni najam. Već nekoliko godina zbog toga vidimo povećan interes za stanove u Novom Zagrebu ili Dubravi“, kaže Mihaljinec Knežević.

Slično razmišlja Boro Vujević. „Na lokacijama blizu centra, gdje zgrade grade renomirani investitori, i dalje postoji ogromna potražnja, i prodaja im ide bez problema. Ne bih prognozirao rast cijena, ali rekao bih da će takve nekretnine i dalje biti atraktivne. U svakom slučaju, cijene više ne bi smjele rasti, ali ne očekujem ni drastičan pad“, kaže.

Na obali mnogo toga ovisi o sezoni

Osim Zagreba, tržište nekretnina u Hrvatskoj u normalnim okolnostima posebno je živo na obali. Taj dio zemlje nije stradao u potresu, ali kako su nekretnine uz more naročito zanimljive strancima, čini se razumnim očekivati da će pandemija koronavirusa na njega posebno snažno utjecati. Boro Vujović, vlasnik agencije Opereta nekretnine, ističe da mnogo toga ovisi o razvoju turističke sezone, i još jednom napominje koliko znači pravilo o kvaliteti i lokacije nekretnine.

„Ključno je pitanje što će biti sa sezonom, i kako će se situacija s koronom razvijati u budućnosti. Na obali nekretnine kupuju stranci u skoro 50 posto slučajeva. Pitanje je hoće li oni ove sezone doći. Ako nema turizma kao potencijala zbog kojeg se investira u nekretnine, nema ni potražnje. Cijene će jako ovisiti o tome kakva će biti ova sezona, i kakva je perspektiva za buduće turističke sezone”, objašnjava.

“No, na umu treba imati i podatak da je od 2017. godine više od polovice kupaca nekretninu platilo gotovinom. Dakle, kupovali su nekretninu kao investiciju, i ti kupci ne moraju prodavati. Iz toga bih zaključio da će vjerojatno doći do nekih korekcija, ali kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama zadržat će vrijednost“, zaključuje Vujović.