Veliki vodič za podizanje stambenog kredita: 10 koraka do novog doma

Potraga za savršenim domom zna biti izazovna, što ne čudi budući da je riječ o jednoj od najvažnijih odluka u životu. Zato su OTP banka d.d. i Telegram udružili snage kako bi vam kupnju stana ili kuće, odnosno gradnju, učinili što bezbolnijom. Donosimo vam platformu Moja prva nekretnina na kojoj smo okupili najvažnije informacije i savjete.

Prije nego se upustite u nešto što ćete otplaćivati dobar dio svojeg života, dobro proučite sve aspekte kupovanja nekretnine. Naoružajte se strpljenjem jer možda će biti neočekivanih situacija, iznenadnih dodatnih troškova i zavrzlama oko papirologije, ali postoji način da to lako riješite. Prije svega, priprema je polovina posla.

Najprije se trebate dobro raspitati o stanju na tržištu i uvjetima otplate kredita. Gotovo svaka banka nudi različite kombinacije pa valja odabrati onu koja je vama najpovoljnija. Kako bismo pomogli svima koji se upuštaju u nekretninsko putovanje, u suradnji sa stručnjacima smo sastavili detaljan vodič za dizanje stambenog kredita.

U njemu su objedinjene sve najvažnije informacije za kupnju stana i kuće ili pak gradnju. A bit će od posebne koristi onima koji na proljeće, odnosno kad se otvaraju prijave, idu u lov na subvencionirani stambeni kredit.

1. Provjeriti kreditnu sposobnost u banci

Prvo morate u banci provjeriti svoju kreditnu sposobnost, odnosno možete li uopće dobiti stambeni kredit i možete li aplicirati za subvencionirani stambeni kredit. Trebate ispuniti razne uvjete – od stalnog zaposlenja i stabilnih prethodnih zaduženja do određene visine primanja. Na preliminarni razgovor morate doći s važećom osobnom iskaznicom.

Bankar će vam napraviti izračun mjesečne otplate, ponuditi kamatne stope, reći koju dokumentaciju trebate dalje pripremiti, trebate li staviti kuću na hipoteku ili imati sudužnika, koliko novaca možete dobiti i na koliko godina.

Maksimalan rok otplate je 30 godina. Ako pak želite dobiti subvenciju na stambeni kredit, morate biti mlađi od 45 godina, imati prijavljeno prebivalište u Hrvatskoj i da nemate u vlasništvu već neki stan ili kuću ili u vlasništvu imate samo jedan stan ili kuću, a koju prodajete radi kupnje većeg stana ili kuće. U OTP banci d.d. svakom klijentu pristupaju individualno, a sve informacije možete dobiti u informativnom razgovoru od pola sata.

2. Dobro razmisliti o životnim mogućnostima plaćanja

Nakon što prikupite ponude iz banaka, stavite na papir sve svoje životne troškove i odvagnite hoćete li moći svaki mjesec podmiriti ratu kredita, režije, gorivo, hranu i ostalo. Kupnja nekretnine je velik i važan korak, jasno je da se o tome ne odlučuje kao da kupujete kruh.

Uzmite u obzir činjenicu da vam kamata vjerojatno neće cijelo vrijeme biti fiksna, nego promjenjiva pa ćete u budućnosti možda i nešto više plaćati ratu kredita. To, uz stabilnost valute i životne okolnosti, može utjecati na visinu mjesečnih rashoda.

Nije poanta ovdje samo dobiti kredit, već i napraviti plan otplate koji vas neće inkomodirati i bacati u dugove sljedećih nekoliko desetljeća. Ako vam računica štima, spremni ste na daljnje korake.

3. Raspitati se o osiguranjima imovine i otplate kredita

Nadovezujući se na životne troškove, dobro je imati i plan B, odnosno neko pokriće. Tu uzmite u obzir osiguranja otplate kredita i imovine, ali i životno osiguranje.

Za nekoliko desetaka dodatnih eura mjesečno, osiguranja vam nude razne ponude, kao na primjer policu za osiguranje imovine ili riziko policu osiguranja od smrti.

4. Istražiti skrivene troškove

Računajte na to da vam treba još od 10 do 20 posto novaca sa strane da si pokrijete potencijalne troškove koji ne ulaze u iznos stambenog kredita. Primjerice, tri posto poreza koje plaćate državi, predujam za stan koji najčešće iznosi oko 10 posto, a tu je i agencijska provizija.

Ne plaća se u svakom slučaju, no za one koji je moraju podmiriti, najčešće iznosi oko dva posto. Ono na što još trebate računati jesu oni sitni troškovi koji se brzo nakupe, poput ovjeravanja dokumenata kod javnog bilježnika i plaćanje izvatka iz katastra.

Ako se upuštate u gradnju nekretnine, morate prethodno imati spremno građevinsko zemljište koje ne ulazi u kredit. Kao ni dozvola za gradnju, izvedbeni projekt i priključci struje, vode i plina. Cijena toga, pak, ovisi o više parametara, poput lokacije i veličine zemljišta.

5. Pronaći nekretninu koju želimo kupiti

Kod nekretnine koju kupujete treba paziti na mnogo stvari, od toga da ima sve potrebne dozvole (uporabnu i građevinsku), do toga da nema zamršenih vlasničkih odnosa. Dakle, vlasništvo mora biti jedan kroz jedan.

Ako gradite, trebate pronaći zemljište koje vam odgovara i pobrinuti se da je građevinsko, a ne poljoprivredno. Za to zemljište trebate arhitekta koji će vam napraviti projekt za kuću za koju onda trebate ishoditi građevinsku dozvolu. Na temelju nje dobivate stambeni kredit.

Od trenutka kada predate zahtjev za kredit pa do isplate prođe otprilike dva do tri tjedna. Cijeli postupak ide relativno brzo, a kada ćete se useliti u svoj novi dom ovisi o drugim okolnostima – renovaciji kupljene nekretnine, građevinskoj tvrtki koja vam gradi kuću i privatnim situacijama.

6. Predati zahtjev za otvaranje kredita

Kada ste pronašli nekretninu koju želite kupiti, odnosno napraviti projekt za kuću, i za to prikupili potrebne podatke – vraćate se u banku. Osobnom bankaru predajete ispunjen zahtjev za otvaranjem kredita. U toj fazi potpisujete predugovor o sklapanju kredita, bilo da je riječ o redovnom ili subvencioniranom stambenom kreditu.

On obuhvaća informacije poput onih što i gdje kupujete, ali i tko kupuje i prodaje nekretninu. Kod izgradnje kuće predugovor nije potreban. Nakon toga banka naručuje procjenitelja koji izlazi na teren utvrditi vrijednost stana ili kuće.

7. O procjeni ovisi veličina stambenog kredita

Trošak procjene nekretnine za subvencionirane kredite snosi banka, a o njemu ovisi koliko ćete novca dobiti. Kada birate u kojoj ćete banci dignuti kredit, provjerite i kakvu vrstu procjene nude. Primjerice, OTP banka d.d. je lani za stambene kredite uz subvenciju nudila procjenu jedan naprema jedan. To je realna procjena koja znači da ćete dobiti onoliko novca na koliko vam procjenitelj odredi da vrijedi nekretnina.

U slučaju da je procjena 1:1,20, vrijednost željene nekretnine mora biti 20 posto više procijenjena kako bi si kreditom pokrili dogovorenu cijenu. Ako nije tako, onda sami morate prodavatelju namiriti razliku. Najbolje da ilustriramo na primjeru.

Recimo da kupujete stan od 50 kvadrata za 120.000 eura. Ako imate procjenu 1:1 i procjenitelj kaže da vrijedi tih 120.000 eura, toliki ćete kredit dobiti. Ako imate procjenu 1:1,20, u tom biste slučaju dobili 20 posto manje kredita, odnosno 96.000 eura. Ostatak od 24.000 eura biste morali sami dati onome od koga kupujete nekretninu.

8. Napraviti otplatni plan

Kad je procjena gotova, vraćate se u banku. Ako dižete kredit i želite na njega dobiti subvenciju, trebate čekati otvaranje prijava koje obično počinju na proljeće. Imajte na umu da se subvencioniraju iznosi do maksimalno 100.000 eura.

Ona ovisi i o veličini stana. Za jedan kvadrat možete maksimalno dobiti 1.500 eura subvencije. Postotak potpore ovisi i o mjestu u kojem kupujete nekretninu. Ako, primjerice, kupujete u Gunji, subvencija vam obuhvaća 51 posto mjesečnog obroka ili anuiteta. U Splitu iznosi 30 posto.

Bankar vam potom radi otplatni plan i rješava svu komunikaciju vezanu uz subvencioniranje. Nadalje se morate malo strpjeti dok banka ne procesuira vaš zahtjev i procjenu. Nakon što APN donese odluku o Odobrenju subvencije, isplata sredstava stiže najčešće dva do tri tjedna nakon toga.

9. S prodavateljem doći u banku

Kada je zahtjev prošao, bankar poziva klijenta u banku te mu uručuje ugovore koje nosi na ovjeru kod javnog bilježnika gdje je potrebno prisustvo prodavatelja kako bi se ugovor ovjerio. Ovjerene ugovore vraćaju u banku. To je zadnji korak prije isplate kredita.

Novci ubrzo sjedaju na račun prodavatelja. Ako ste dobili subvenciju, banka u tom trenutku javlja agenciji da je kredit isplaćen. Agencija šalje banci sredstva koja oni raspoređuju prema mjesečnoj otplati. Podsjetimo kako rok otplate subvencioniranog kredita ne smije biti kraći od 15 godina.

10. Prijaviti prebivalište i upisati se u zemljišne knjige

Oni koji su kredit dobili uz subvenciju, zajedno sa svojim ukućanima (supružnici i djeca), zakonski su obvezni prijaviti ondje svoje prebivalište. Ono što za sve vrijedi jest obveza upisa vlasništva u zemljišne knjige na gruntovnici.

To nikako ne zaboravite jer prema Zakonu o zemljišnim knjigama, ne postajete vlasnik nekretnine sklapanjem kupoprodajnog ugovora i isplatom kredita, već upisom u zemljišne knjige.

Za to vam je potreban kupoprodajni ugovor i tabularna izjava prodavatelja koja potvrđuje da je primio dogovorenu svotu za kupnju nekretnine.

Sadržaj nastao u suradnji s OTP bankom d.d.