Stručnjaci: Ovo je 7 problematičnih točaka prijedloga zakona za obnovu Zagreba nakon potresa

Zbog potresa u Zagrebu Vlada priprema Zakon o obnovi oštećenih zgrada na području Zagreba i okolice. U utorak ga je najavio ministar graditeljstva Predrag Štromar, a dio šire javnosti dobio je nešto manje od 48 sati da se na njega očituje.

Telegram je uoči novog kruga dogovora predstavnika Zagreba i Ministarstva graditeljstva uz pomoć stručnjaka analizirao predložene zakonske odredbe. Razgovarali smo s docentom s Katedre za upravno pravo Pravnog fakulteta Markom Turudićem, koji upozorava na mogući kriminal tijekom obnove.

Primjedbe odvjetnika i arhitekata

I poznati zagrebački odvjetnik Boris Jukić, koji surađuje s upraviteljima zgrada te godinama zastupa brojne vlasnike stanova u Zagrebu u procesima sanacije i rješavanja vlasničkih odnosa, uputio je zajedničke opsežne primjedbe na zakonski tekst. Njegove primjedbe Društvo arhitekata Zagreba uključilo je u zajedničku listu primjedbi koje su upućene Ministarstvu graditeljstva.

Razgovarali smo i s članicom Udruženja hrvatskih arhitekata, Marianom Bucat iz Arhitektonskog kolektiva, koja je s više kolega arhitekata analizirala Zakon o obnovi oštećenih zgrada na području Zagreba i okolice. Dobili smo i uvid u primjedbe Društva arhitekata Zagreba koje su upućene Ministarstvu graditeljstva.

1. Građevinskim inspektorima daje se ogromna vlast

Odvjetnik Jukić i upravitelji zgrada upozoravaju kako je u Zakonu o obnovi zgrada teško oštećenih potresom na području Zagreba i okolice zanemaren segment privatnog vlasništva. To je, prema njihovim riječima, posljedica toga što u radnoj skupini nema pravnika.

Naime, prijedlog Zakona kaže kako će potencijalni spor između suvlasnika zgrada, koji se ne budu mogli dogovoriti oko uklanjanja zgrade koja je potpuno uništena u potresu, rješavati građevinska inspekcija. Drugim riječima, ako bi se radilo o ozbiljno oštećenoj zgradi, a suvlasnici ne bi bili suglasni oko uklanjanja, rušenje bi mogao naložiti građevinski inspektor.

“To je situacija kada stanari ostaju bez svog vlasništva, što je iznimno teška odluka. Ovaj zakonski prijedlog omogućava da ju donese građevinski inspektor bez mišljenja sudskog vještaka. Smatramo da ovakve odluke u žurnom, izvanparničnom postupku, može donijeti jedino sud. Ovo što je predloženo dovelo bi do ekstremne situacije u kojoj bi vlasnici stanova na temelju rješenja građevinskog inspektora o uklanjanju zagrade ostali bez vlasništva”, upozorava se u primjedbama odvjetnika Jukića i upravitelja zgrada.

2. Zašto su ukinuti ključni zakoni o gradnji?

Na obnovu i uklanjanje zgrada te gradnju zamjenske obiteljske kuće, što će se provoditi na temelju ovoga Zakona, neće se primjenjivati propisi kojima se uređuje prostorno uređenje, gradnja i inspekcijski nadzor građenja. Osim toga, ne vrijede ni posebna pravila koja utječu na propisivanje ili određivanje uvjeta za gradnju građevina.

Mariana Bucat iz Udruženja hrvatskih arhitekata kaže kako bi se u ovom slučaju zakonodavac upravo trebao pozvati na sve ove propise, a ne ih ukinuti. Isključiti bi, smatraju ona i njezini kolege koji su analizirali zakon, trebalo samo one procedure i skratiti one rokove koje se objektivno može skratiti.

“Ne može se zakon ne primjenjivati na neke skupine. Sva nabrojana regulativa nije nešto što je neprovedivo. Dapače, sva ta regulativa je jednostavno provediva. Ona je preslika zdravog razuma, logike, profesionalnih znanja i uzanci koje su propisane zbog sveopće sigurnosti, higijene, jednakih prava i slično. Uopćeno rečeno, ovim se poziva da se radi nezakonito. Ne smije se graditi nezakonito. Ovo je doslovno pljuska svim tehničkim profesijama”, tvrdi.

3. Nepoštivanje pravila javne nabave podloga je za korupciju

Marko Turudić, docent s Katedre za upravno pravo Pravnog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu, upozorava kako je nedopustivo da se Zakonom o obnovi zgrada oštećenih potresom na području Zagreba i okolice suspendira primjena Zakona o javnoj nabavi (ZJN). Taj zakon ne bi se odnosio na nabavu robe, usluga i radova čija je procijenjena vrijednost manja od europskih pragova koje Europska komisija objavljuje u Službenom listu EU-a.

Dakle, Zakon o javnoj nabavi će se, u sklopu obnove Zagreba i okolice, primjenjivati samo na postupke nabave čija je vrijednost viša od tih pragova. U konkretnom slučaju, za nabavu radova, radi se o gotovo 40 milijuna kuna. Eliminiranje pravila javne nabave u slučajevima tih visokih iznosa, prema Turudićevim riječima, moglo bi biti generator visoke razine korupcije. Osim toga, to bi moglo obeshrabriti neke gospodarske subjekte da se javljaju na natječaje, zbog čega bi mogli rasti i iznosi radova obnove.

No, docent Turudić upozorava i na slučaj kod sanacije talijanske L’Aquile koju je 2009. godine pogodio potres. Italija, naime, nije suspendirala Zakon o javnoj nabavi, ali su češće koristili tzv. pregovarački postupak bez prethodne objave poziva za nadmetanje. To je brz i jednostavan, ali nedovoljno transparentan postupak javne nabave, pa ga i Europska komisija preporučuje jedino kao zadnje moguće sredstvo u nabavi nužnih potrepština, primjerice lijekova i zaštitne opreme u vrijeme pandemije.

“Hrvatskoj bih ipak preporučio da ne ulazi u takve netransparentne procese, jer ih ni Europska komisija ne preporučuje, već da u okviru Zakona o javnoj nabavi eventualno skrati rokove kako bi se cijeli postupak ubrzao”, kaže docent Turudić.

4. Tko će uopće imati pravo na obnovu doma?

Sugovornici Telegrama upozoravaju na još jednu nejasnoću iz zakona. Naime, u njegovom Članku 23. stoji kako pravo na zamjensku kuću neće imati oni vlasnici ili njihovi bračni partneri koji u Hrvatskoj imaju drugu kuću ili stan.

“A što ako netko od suvlasnika ima apartman na moru ili klet u Zagorju? Hoće li u tom slučaju ostati bez prava na zamjensku kuću”, pitaju se Telegramovi sugovornici. Dodaju kako je potpuno nejasno na kojeg se suvlasnika obiteljske kuće mislilo, što dokazuje da je Ministarstvo potpuno zanemarilo Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Na to se upozorava i u jednoj od primjedbi upućenoj Ministarstvu graditeljstva.

5. Vlasnici kuća i stanova u neravnopravnom položaju

Stručnjaci upozoravaju i kako su vlasnici kuća i stanova dovedeni u neravnopravan položaj. Naime, za vlasnike stanova u obiteljskim kućama uništenima u potresu predviđeno je da će im država napraviti nove stanove u novim zgradama.

Vlasnicima stanova u višestambenim zgradama, koje je potres uništio država će, pak, prema ovom novom zakonu, davati stanove u svom vlasništvu u najam na neodređeno.

“Dakle, vlasništvo se mijenja za najam. To je evidentno diskriminirajuće te nije u interesu niti Republike Hrvatske ni u javnom. I ova okolnost upućuje na to da je obnova i sanacija prvenstveno pravno pitanje”, upozoravaju stručnjaci.

6. Tko će platiti obnovu Zagreba i okolice nakon potresa?

Stručnjaci s kojima je Telegram primjećuju i kako financiranje obnove u zakonu nije precizno definirano. Ne spominje se ni mogućnost da građani sami poprave svoje domove, a da im se kasnije to refundira iz gradskog ili državnog proračuna.

Jedna od sugestija upućenih Ministarstvu graditeljstva je da se financiranje provede kombinacijom sredstava iz pričuve stambenih zgrada, dok bi se drugi dio pokrio sredstvima Grada Zagreba, državnog proračuna, EU fondova…

“Dok se ne osiguraju ta sredstva, trebalo je omogućiti otvaranje kreditnih linija za koje bi jamčila Republike Hrvatska, bez kamata ili bi kamate plaćala Hrvatska ili lokalna samouprava, a sredstva bi bila transferirana putem upravitelja na zajedničku pričuvu zgrade.

Za obiteljske kuće i poslovne zgrade, koje ne moraju imati upravitelja, rješenje se moglo naći putem vaučera za plaćanje građevinskoga materijala i izvođača. Te bi vaučere osigurala država, a njihovim korištenjem bi se mogla poticati proizvodnja građevinskog materijala i angažirati građevinska poduzeća u Hrvatskoj”, predlažu.

7. Obnova isključivo legalnih zgrada

Prijedlogom Zakona propisano je kako obnova na račun države neće biti moguća za kuće i zgrade koje nisu legalizirane ili za njih barem nije podnijet zahtjev za legalizacijom. No, odvjetnik Jukić i upravitelji zgrada s kojima surađuje i na ovaj dio prijedloga imaju zamjerke.

“Sve oštećene zgrade imaju kućni broj, priključke, plaćaju komunalne naknade, u pravnom su prometu i nikada nije bilo uvjetovano da moraju biti legalne. Štoviše, u vladinim dokumentima i prethodnim zakonima pokušalo se ograničiti vlasništvo tako da se bez akta o legalnosti ne može prometovati nekretninom, no taj je koncept brzo napušten.

Lokalna samouprava kod naplate komunalne naknade traži samo da postoji kućni broj i obveznik plaćanja. Niti ovrha takvih nekretnina, nit stavljanje zabilježbe zbog duga za komunalnu naknadu ili porezni dug, nije bilo uvjetovano zakonitošću zgrade. Što se tiče višestambenih zgrada, legaliziranost ili podnošenje zahtjeva nije bilo uvjet za određivanje pričuve niti je to bio uvjet za postavljanje upravitelja zgrade.

Dakle, kada se građanima nameće obveza, legalnost nije bitna niti je sprječavala ubiranje novca, a sada kada treba nešto dati, legalnost se traži”, primjećuju.

I članica Društva arhitekata Zagreba, mlada arhitektica Anita Ćubić postavlja pitanje kako će tijekom obnove biti riješeni silni imovinsko pravni problemi. I ona pita što je s ilegalnim kućama koje su stradale u potresu. “S obzirom na stanje nekih kuća u Čučerju, koje je katastrofalno i bez potresa, kako pristupiti takvom
problemu? Ukupno gledano, ako ne postupimo da sve te silne zgrade ne poboljšamo, a ne samo saniramo, uzalud sve ovo uopće radimo”, zaključuje.

Očitovanje smo tražili i od Ministarstva graditeljstva te ćemo ga objaviti čim nam stigne.