Pravilnik upotrebi kolačića
Portal Telegram.hr unaprijedio je politiku privatnosti i korištenja takozvanih cookiesa, u skladu s novom europskom regulativom. Cookiese koristimo kako bismo mogli pružati našu online uslugu, analizirati korištenje sadržaja, nuditi oglašivačka rješenja, kao i za ostale funkcionalnosti koje ne bismo mogli pružati bez cookiesa. Daljnjim korištenjem ovog portala pristajete na korištenje cookiesa. Ovdje možete saznati više o zaštiti privatnosti i postavkama cookiesa

Troje stanara za Telegram objašnjava kako se zgradama upravlja u Zagrebu, Beču i Stuttgartu. Razlike su ogromne

Kako, za razliku od Zagreba, održavanje zgrada funkcionira u uređenijim državama poput Austrije i Njemačke

ZADNJA IZMJENA: tra 1, 2020

Iako potres u Zagrebu nije devastirao samo gradske kuće za stanovanje nego i niz vrijednih javnih zgrada u kojima su bolnice, škole, muzeji i galerije – a za čije su održavanje odgovorne najčešće gradske, a djelomično i državne vlasti – gradonačelnik Milan Bandić već se nekoliko puta oštro okomio na vlasnike devastiranih stanova.

Nakon što je u subotu poručio građanima da će obnova Zagreba trajati ”pet-šest godina”, u ponedjeljak je povećao prognozu na ”osam do deset godina”. Objašnjavajući zbog čega će biti potrebno tako dugo, a možda i duže, da se Zagreb dovede u normalno stanje, Bandić je opet osuo drvlje i kamenje po vlasnicima. Ponovio je da mnogi nisu održavali svoje vlasništvo. Nisu vodili brigu. Nisu htjeli ulagati u sigurnost. Sami su krivi.

Naši propisi potiču nemar za stanove

Bandić je već iznio mišljenje da privatni vlasnici razrušenih stanova stoga ne bi trebali dobiti nikakvu financijsku pomoć iz sredstava grada, države i EU, ali u Ministarstvu graditeljstva ne slažu se s takvim drakonskim pristupom pa su najavili da će se i privatna imovina solidarno obnavljati iz javnih fondova.

No, ako se složimo da u Bandićevim prozivkama vlasnika stanova ima nečega – a sigurno ima – stvari nipošto nisu tako jednostavne. Točno je da dosta ljudi doista nije bilo spremno na bilo kakva ulaganja u objekte čiji su vlasnici i te su jedinice pretrpjele najveća oštećenja. No ključno je da taj tip neodgovornosti potiču i afirmiraju naši propisi koji dopuštaju apsolutizaciju slobodne volje vlasnika stanova čak i u stvarima koje moraju biti jasno i čvrsto regulirane jer se tiču ne samo osobne sigurnosti, nego i sigurnosti drugih.

Tri priče iz tri grada

U Zagrebu smo morali vidjeti svojim očima kako su labavi i porozni propisi i paralelni nedostatak kontrole pogubni u gusto naseljenim gradskim zonama. S gorkom poukom koju je donio ovaj nesretni potres, jasno je da se to mora hitno mijenjati kako bi se vlasnike stanova obvezalo da se za svoju imovinu brinu bolje, odnosno u skladu sa stručnim preporukama za kvalitetno održavanje objekata.

Zato ćemo pokazati kako – za razliku od Zagreba – održavanje zgrada funkcionira u Austriji i Njemačkoj, a u tome su nam pomogli inženjerka B. U., čiji su stan u strogom centru Zagreba morali napustiti njen sin, snaha i dvojica malih unuka, zatim gospodin S. Š. koji je 47 godina živio u Njemačkoj, te ekonomist M. K. koji se prije 25 godina s obitelji iz Zagreba preselio u Beč.

Sustanari su bili protiv nužne obnove

Pogledajmo najprije situaciju u Zagrebu koju nam je precizno opisala B. U. Njen trenutno neupotrebljivi stan od stotinjak kvadrata nalazi se u zgradi s deset stanova u blizini Trga bana Jelačića. Zgrada je sagrađena 1905. godine i nikad nije obnavljana, a sada je u potresu potpuno ostala bez trošnog krova. Razvalio ga je teški dimnjak koji je k tome odavno izvan upotrebe, dio zidova se nakrivio, a dio popucao pa su statičari preporučili iseljenje.

B. U. i njen suprug, također inženjer, kažu mi da su prije više godina na najgornjoj etaži takve neodržavane zgrade bez problema dograđene dvije dodatne stambene jedinice, a vjeruju da za takav zahvat nije izdana adekvatna dokumentacija. Neki su vlasnici adaptirali svoje stanove pri čemu je bilo i rušenja zidova, ali sve to bez građevinskih dozvola. Kontrole nije bilo i radio je što je tko htio. Vlasnici stanova, kaže B. U., uglavnom su bili svjesni da je zgradi nužna obnova, da se mora promijeniti krov, fasada i drugo.

Ali kad bi se izračunali troškovi, većina bi bila protiv. Neki zato što im je povećanje pričuve bilo preskupo, drugi jer su očito imali druge prioritete. Zgrada je preko Grada pokušala dobiti subvenciju za novu fasadu, ali, kažu mi, shvatili su da je stvar ”korupcijski koncipirana”. Cijena radova ispala je neusporedivo veća nego ako se ugovara privatno pa su odustali. Krov je također bio tema rasprave, ali ni oko tog ulaganja vlasnici nisu postigli suglasnost. Sada krova više nema.

Pitanje uloge upravitelja zgrade

”Kod nas je pogrešno postavljena uloga upravitelja zgrade” – smatra B. U. ”Upravitelj bi, kao stručna osoba, trebao imati mandat da vlasnicima daje kvalificirane prijedloge i argumente za nužne intervencije, a tu je sve prepušteno njihovoj dobroj volji. Predstavnik stanara može biti motiviran, ali je rijetko stručan, a vlasnici stanova uglavnom su laici. Kada je riječ o radovima bitnima za sigurnost zgrade, obnovi dimnjaka, instalacija, krova, podruma ili fasade koja pada na cestu, riječ treba imati struka, a ne dobra volja suvlasnika”, kaže B.U.

“Ne shvaćam kako naš gradonačelnik, koji se hvali prijateljstvima s gradonačelnicima drugih europskih gradova, nije imao interesa da od njih sazna kako su tamo regulirana ta pitanja. Zašto, na primjer, nije ovamo donio praksu koja se primjenjuje u Beču”, pita B. U.

U Beču stanare nitko ništa ne pita

No, o tome kako se objekti održavaju u Beču ja sam sinoć razgovarala s gospodinom M. K. On mi kaže kako se vlasnike tamo ne pita praktički ništa i to svi prihvaćaju jer im je jasno da je briga o građevinama nešto o čemu oni nemaju dovoljno znanja pa o tome nisu sposobni ni odlučivati. ”Za moju zgradu s više stanova brine se privatna firma Hausverwaltung (održavanje zgrada)”, objašnjava M. K.

”Takve firme često pokrivaju stotine zgrada i rade vrlo ozbiljan posao. Oni organiziraju čišćenje, uređenje okoliša i košenje trave, popravke koji idu na račun pričuve, a to se odnosi na sve što je unutar zidova, oni šalju majstore, dogovaraju s njima cijene i plaćanje. Nama vlasnicima daju godišnje izvještaje o našim prihodima i rashodima i to je u principu vrlo transparentno. Kod većih intervencija logika je zajednički interes. Navikao sam se na taj model i sada mi je teško shvatljivo da bi pojedini vlasnici mogli utjecati na odluke koje su kadri donijeti samo stručnjaci. Angažiranjem Hausverwaltunga, mi smo dio svojih vlasničkih prava delegirali njima i to smatramo opravdanim”, kaže M. K.

Njemačka ima sličan model

U Njemačkoj je model nešto drugačiji nego u Austriji, ali u bitnome vrlo sličan, proizlazi iz razgovora s gospodinom S. Š. koji mi je objasnio svoja iskustva iz Stuttgarta. “Živio sam u svom stanu u zgradi s 22 stana, a održavanje smo povjerili jednoj agenciji. Takve agencije prate norme i zakone, imaju svoje građevinske inženjere, arhitekte i odvjetnike. Posao je agencije da vlasnicima predlaže plan održavanja zgrade, ukazuje na prioritete i mjere”, ispričao mi je S. Š.

Sastanke na kojima se razgovara o aktivnostima vodi čovjek iz agencije po dnevnom redu koji je definirala agencija i o njemu nas obavijestila najmanje dva tjedna prije sjednice. Od njih dobivamo podrobna financijska izvješća, sve je dokumentirano i za sve postoje računi. Velike investicije se planiraju godinama unaprijed, a pričuve se određuju na osnovi stalnih troškova održavanja plus investicije. Za sve zgrade i stanove obavezno je osiguranje na temeljni paket, požar, poplavu, potres”, kaže S. Š.

Pričuve se podešavaju za tekuću godinu

”Na osnovi svih bitnih informacija o stanju zgrade koje za vlasnike priprema agencija, vlasnici odlučuju dvotrećinskom većinom. Agencija jednostavne popravke ugovara s firmama koje rade za njih. Za investicije agencija traži najmanje tri ponude, a onda nam ih stručnjak iz agencije obrazloži pri čemu definira i favorita, a na vlasnicima je onda da odluče”. Pričuva se, kaže S. Š., svake godine podešavaju shodno planovima koji su odobreni na godišnjoj skupštini stanara i to je obaveza o kojoj se više ne raspravlja.

Iz ove usporedbe triju gradova moglo bi nadležnim tijelima biti jasnije što je kod nas potrebno mijenjati. Vlasnici obično ne znaju i ne moraju znati što je potrebno, ali svejedno moraju biti svjesni svoje obaveze da sudjeluju u nužnom održavanju objekata. Privatni automobili svake godine moraju imati atest tehničkog pregleda inače ih vlasnici ne smiju voziti. Ta je pravila nametnula država i nitko ih ne dovodi u pitanje. Sličan princip potrebno je primijeniti i na zgrade. A tek onda svatko može snositi svoju pojedinačnu odgovornost za eventualno iskakanje iz utvrđenih pravila.

Sanja Modrić
Telegram autor
210 članaka Više o autoru
Više s weba
Ostanite uz telegramov program