Dubrovniku je golf prilika da razvije suvisliji model turizma, jer zbog sadašnjeg stagniraju kao destinacija

Ukupna vrijednost investicije 7 milijardi kuna

Nakon što je na toj lokaciji od privatnih vlasnika izvršila otkup zemljišta, međunarodna investicijska grupa koju predvodi izraelac Aaron Frenkel, na 310 hektara površine namjerava izgraditi dva golf terena, s 220 luksuznih vila u arhitekturi tradicionalnih dubrovačkih ljetnikovaca grupiranih u sedam sela, 250 do 300 apartmana, dva hotela (jedan veći i jedan boutique hotel) te niz drugih popratnih sadržaja poput amfiteatra i rekonstrukcije tvrđave na Srđu te Muzeja domovinskog rata.

Ukupna vrijednost investicije koja bi se trebala realizirati u dvije faze, procjenjuje se na nešto manje od 7 milijardi kuna. Studija zaštite okoliša dobila je pozitivno mišljenje nadležnog ministarstva, dok je grad Dubrovnik donio UPU (Urbanistički plan uređenja) temeljem kojeg je spomenuti zahvat u prostoru moguć.

Ulagači najavljuju Ritz Carlton i Four Seasons

Ulagači najavljuju i potpisivanje ugovora o upravljanju hotelima s prestižnim hotelskim lancima Ritz Carlton i Four Seasons, dok sam projekt igrališta potpisuje Greg Norman, uz Arnolda Palmera, Jacka Nicklausa i Roberta Trent Jonesa jedan od najpoznatijih svjetskih golfera i golf dizajnera. Na taj je način projektu osigurana i jedna od najbitnijih komponenti uspjeha, zvučno dizajnersko ime (signature course).

Žestoke reakcije civilnih udruga na izgradnju golfa nisu neuobičajena pojava u svijetu. Global Antigolf Movement postoji i djeluje odavno. Tako se i u konkretnom slučaju u Dubrovniku golf-projektu najžešće suprotstavila lokalna udruga “Srđ je naš”. Negativne recenzije projekta dali su i istaknuti pojedinci iz Instituta za turizam, Ekonomskog fakulteta u Zagrebu i Instituta Ivo Pilar. Zajedničko svim navedenim institucijama je da su primjedbe uglavnom efemerne, kritičari nisu ponudili nijedan argument koji bi u bitnome osporio planirani projekt na Srđu.

Uklonjene potencijalne opasnosti

Naime, investitor je ranija idejna projektna rješenja korigirao na način da ne narušavaju vizure grada Dubrovnika. Projekt je potpuno zaobišao najčešće prijetnje koje opterećuju takve zahvate, poput problema s prekomjernim korištenjem vode ili salinizacije podzmenih voda. Izostali su i potencijalni problemi sa zagađenjem voda uslijed korištenja hebricida i pesticida, kao i mogući konflikti s postojećim korištenjem zemljišta, naročito poljoprivrednog.

Nema ni potencijalnih opasnosti karakterističnih za prostore s visokim prirodnim vrijednostima (šume, jezera, staništa faune…), kao ni opasnosti od uništavanja prirodnog krajobraza. S obzirom na karakter vlasništva nad zemljištem, nema ni prijetnji koje bi se povezivale s mogućim špekulacijama zemljištem.

Projekt nije ni blizu apartmanizaciji

Ne stoje ni primjedbe udruge kojima se ukazuje na navodnu pretjeranu apartmanizaciju Srđa. Prema projektu, izgradnja vila i apartmana zahvaća svega nešto manje od 4 posto ukupne površine projekta, i to u okolnostima kad generalni urbanistički plan grada Dubrovnika i županije dopuštaju 10-postotnu izgrađenost.

Kad je riječ o tzv. apartmanizaciji, ključno je napomenuti da bez pratećih sadržaja (vile, apartmani) golf resorti nisu ekonomski održivi. Sama golf djelatnost je rubno profitabilna, prvenstveno radi visokih troškova izgradnje golf igrališta, troškova održavanja i ne pretjerano visokih prihoda od različitih djelatnosti na golf resortima. Prema recentnim podacima, svega se 10 posto prihoda ostvaruje od djelatnosti igranja golfa, dok se 90 posto prihoda ostvaruje kroz promet nekretnina odnosno kroz hotelsku industriju.

Isto tako, potpuno su neosnovane tvrdnje da bi Dubrovnik zbog realizacije navedenog projekta mogao biti uvršten na UNESCO-ovu listu ugrožene svjetske baštine.

Najrealnija mogućnost produljenja sezone

Nasuprot stavovima udruge, argumenti u korist izgradnje golf resorta na Srđu brojni su, ponajprije kada je riječ o općim mjestima. Izgradnja golfa na Srđu nedvojbeno je jedna od najrealnijih mogućnosti produljenja turističke sezone, a golf može osigurati i podizanje razine turističkog proizvoda.

Tome svjedoči i činjenica da su tu mogućnost prepoznale sve receptivne receptivne turističke zemlje, osim Hrvatske, koja je na svojoj obali slovom i brojkom izgradila svega jedan golf teren, Crveni vrh kraj Savudrije. Istovremeno, u Europi radi 6 500 golf terena, od čega u Francuskoj 579, u Španjolskoj 322, Norveška koja ima sličan broj stanovnika kao Hrvatska i klimu neusporedivu s našom ima 23 terena, Slovenija 13, Bugarska sedam. Prema podacima konzultanata KPMG Golf Advisory i Oxford Economicsa, 100 milijuna ljudi u svijetu igra golf.

Industrija s prometom 48 milijardi eura

Ta industrija u Europi godišnje obrne 48 milijardi eura. Važno je napomenuti i da su golferi najbolji potrošači. Prosječan golfer potroši 200 do 250 eura dnevno, od čega svega 26 eura na golf, dok primjerice turist sa kruzera dnevno u projeku troši 37 eura.

Premda jedna od primjedbi na projekt Srđ aludira na činjenicu da nije dovoljno ispitana pozicija projekta u tzv. lancu turističke ponude Dubrovnika, razloge za izgradnju golf resorta na Srđu pronalazimo upravo u današnjem stanju turističkog proizvoda Dubrovnika.

Sadašnji model razvoja Dubrovnika je loš

Za Dubrovnik se definitivno pogubnim pokazao model razvoja koji je slijedio unaprijeđenje naslijeđene turističke strukture, zapostavljajući pri tome razvoj nove ponude, tako da moramo konstatirati izostanak izvansmještajne turističke infrastrukture, stagnaciju integralnog turističkog proizvoda (na što ukazuju podaci o profitabilnosti, prosječnoj turističkoj potrošnji koja iznosi skromnih 138 eura, iskorištenosti kapaciteta i prosječnom trajanju boravka turista) te involviranju turističkog proizvoda sezonalnih performansi baziranog uglavnom na elementima mora i sunca. U Dubrovniku, osim stare gradske jezgre, nema značajnijih sadržaja, tako da grad sve više poprima obilježja izletničke destinacije.

I najvažnije. Uprkos tome što ekstenzivna Studija isplativosti ulaganja koju je predstavio investitor formatom, strukturom i formom ne odgovara uobičajenom formatu tog dokumenta, brojke načelno ipak govore za sebe, posebno kada ih promatramo kroz ključne operativne i javne probitke projekta u sve tri njegove razvojne dimenzije.

Proračunski prihodi kroz tri faze projekta

Zadržimo li se samo na izvornim proračunskim benefitima investicije, u prvoj fazi investicijskog ulaganja izravni prihodi za državu od PDV-a iznose 1.5 milijardu kuna, dok će proračun grada Dubrovnika od plaćenih komunalnih i vodnih doprinosa, raznih priključaka i sl. biti veći za 230 milijuna kuna. S obzirom da se troškovi izgradnje golfa i pratećih sadržaja procijenjuju na ukupno 4.5 milijardi kuna, za očekivati je da će temeljem Sporazuma kojeg je investitor potpisao sa županijskom gospodarskom komorom, najveću korist imati lokalna građevinska operativa.

U drugoj fazi razvoja projekta, koja predviđa prodaju izgrađenih vila i apartmana, prihod za državni proračun od PDV-a procijenjuje se na iznos 2 milijarde kuna, dok će grad Dubrovnik od 60 postoudjela u porezu na promet dobiti prihod od oko 115 milijuna kuna.

U trećoj fazi projekta u kojoj će se odvijati redovita djelatnost, a najvažniji efekt u gradu sa stopom nezaposlenosti od 22 % realizirati kroz tzv. novu zaposlenost (procjenjuje se da će se na golf resortu zaposliti nešto više od 1000 ljudi), prihodi koje će na godišnjoj razini ostvarivati Dubrovnik (porezi i prirezi na dohodak, komunalni doprinos, boravišne pristojbe…) procjenjuju se na iznos od 32 milijuna kuna, što će proračun grada povećati za 12 posto godišnje.

Projekt na Srđu, imajući u vidu prestižnost šire lokacije na kojoj se treba dogoditi, visinu i namjenu ulaganja, značajno prelazi okvire projekta od lokalnog značenja te postaje projekt od nacionalnog interesa, pa je ta investicija lakmus papir za cijelu zemlju. Padne li zbog partikularnih interesa političkih elita (skori parlamentarni izbori), što ipak nije realna opcija, bit će to još jedna poruka potencijalnim investitorima da je investiranje u Hrvatsku nemoguća misija.