Telegram komentar: Zašto način na koji su privatizirani Kupari nije dobar model za privlačenje investitora

Vrlo neobične odredbe

Ostavimo li po strani brojne nebulozne fakte u pozivu na natječaj, poput odluke kojom se DUUDI zadužuje da Općini Župi dubrovačkoj predloži sklapanje Sporazuma koji je obvezuje na izradu i usvajanje prostornoplanske dokumentacije kao uvjeta za realizaciju projekta, činjenica da je na javni poziv pristigla svega jedna obvezujuća ponuda u najvećoj je mjeri posljedica dubokog nerazumijevanja procesa i temeljnih obilježja poslovanja turističkog sektora u Hrvatskoj, ali i kalkulantskog pristupa politike koja u strahu za vlastiti ugled i politički status izbjegava javno ponuditi vlasničke modalitete poput prodaje prava vlasništva koji bi zasigurno rezultirali većim interesom investitora, a posljedično i većim javnim benefitima.

Posljedica inzistiranja na modelu prava građenja je stoga pogrešna matrica koju sve hrvatske vlade uporno primjenjuju pri pokretanju tzv. velikih državnih investicija u turizmu, Brijuni rivijera, NP Brijuni i Kupari su samo dio tog niza.

BOT model je pogrešan

Glavni problem ovog projekta je činjenica da je zasnovan na pogrešnom, BOT modelu (Build-Operate-Transfer ili Izgradi-Upravljaj-Prenesi). Preciznije, glavni problem projekta jest da ga je politika koncipirala na institutu prava građenja.

Spomenuti institut u naravi predstavlja stvarno pravo kojim vlasnik zemljišta, u konkretnom slučaju država i lokalna samouprava, dopušta investitoru da na njemu sagradi hotelske i ostale turističke sadržaje, da ih koristi određeni broj godina te da nakon isteka ugovorenog roka, u ovom slučaju 99 godina, sagrađene objekte prepiše na vlasnike zemljišta – državu i lokalnu samoupravu.

Veliki rizik za investitore

U projektu Kupari, investitor bi trebao sagraditi hotele sa 1500 soba, te državi i lokalnoj samoupravi u razdoblju od 99 godina plaćati koncesijsku naknadu. S obzirom na to da je planirani godišnji prihod nakon stabilizacijske godine 150 milijuna kuna, a propisana zakupnina za hotel Grand 58.000 eura, samo na troškove koncesija i zakupa investitor će za zemlju i objekte koji nisu njegovi plaćati 40 milijuna eura godišnje.

Usto će plaćati troškove komunalija za zemljište na kojem se razvija projekt, snositi troškove izrade projektne dokumentacije, komunalne infrastrukture i najvažnije troškove gradnje i opremanja turističkih objekata u cijelosti, što predstavnici investitora procjenjuju na oko 100 milijuna eura. Nakon 99 godina, uz brojne upitnike iznad glava, prije svega zbog brojnih specifičnosti našeg gospodarskog i političkog okruženja, primjeri najvišeg PDV-a u turizmu u konkurentskom okruženju, sve što je izgradio investitor bez naknade na kraju prenosi u vlasništvo države i lokalne samouprave.

Vremensko i vlasničko ograničenje

U okolnostima turističkog sektora kojeg odlučujuće određuje sezonalnost potražnje, na godišnjoj razini od tri sobe dvije su uvijek prazne, ovaj koncept koji hrvatska Vlada pokušava provući posvađan je s elementarnom ekonomskom logikom.

Njegova primjena prije svega znači da će investitor u realizaciji svojih partikularnih interesa – profita, vremenski biti ograničen na razdoblje trajanja ugovora o koncesiji. Osim toga, investitor prema tom modelu ne može realizirati jednu od svojih osnovnih poslovnih misija, a to je ulaganje u hotelske i ostale sadržaje radi povećanja njihove vrijednosti.

Isto tako, izgrađene objekte ne može prodavati ili eventualno zalagati radi poduzimanja nekog drugog poslovnog pothvata, kao što ne može računati ni na to da će konkretan projekt u cijelosti ili djelomično moći realizirati kreditom čiji povrat bi osigurao upravo zasnivanjem založnog prava nad hotelima i ostalim sadržajima čiju bi gradnju financirao upravo kroz takav kreditni aranžman.

Bez značajnih prednosti

Kad je o Kuparima riječ, osim spomenutih koncepcijskih nedostataka, veliki problem projekta je njegova nedovoljna pripremljenost. Od investitora se očekuje da počne s ulaganjima iako još nije izrađen ni prihvaćen urbanistički plan uređenja područja koji je u nadležnosti lokalnih vlasti, kao što nisu jasne ni sve činjenice koje se tiču upravljanja plažom, što je isto tako u ovlasti jedinice lokalne samouprave.

Otegotna okolnost, kad govorimo o realnosti realizacije projekta, je činjenica da projekt ne sadrži neku značajnu konkurentsku prednost i još važnije, da su okvirne predstudije isplativosti, što su izradile neke od kompanija koje su sudjelovale u natječaju, pokazale da Kupari ni po zahtjevanoj stopi profitabilnosti (RRR) ni po dobiti na uloženi kapital (ROE), pa ni po analizi novčanih tokova (CFA), nisu baš lukrativan projekt.

Umanjivanje troškova projekta

U tom kontekstu, olakotnu okolnost za tvrtku koja je predala jedinu obvezujuću ponudu, svakako predstavlja činjenica da ona kroz vlasnički povezane tvrtke IGH i Hidroelektra niskogradnja značajno može umanjiti troškove projekta. S druge strane, otegotnu okolnost na poziciji prihoda predstavlja pozicioniranje Avenue grupe kao developera projekta, koji u ovoj fazi može ponuditi samo neobvezujuća pisma namjere Mariotta kao najavu mogućeg ugovora o upravljanju s njihovim brendom Ritz-Carlton u budućnosti.

Zbog svega navedenog, prije svega inertnosti politike, projekt Kupari još je uvijek “na dugom štapu”. U idealnom scenariju koji redom pretpostavlja izradu pa potom donošenje urbanističkog plana uređenja, pretpostavljeni rok gradnje od 4 godine, zaključno i razdoblje uhodavanja projekta, procjenjuje se da bi prva stabilizacijska godina projekta bila 2024.