Država ima dosta ambiciozan plan za rješenje problema koji korijene vuče još od 1945. godine. Koštat će 107 milijuna eura

Vlasnici bez stana, stanari bez stanarskog prava

Radi se o stanovima u koje su u vrijeme bivše Jugoslavije useljeni ljudi koji su dobili i stanarsko pravo, ali ti stanovi ostali su u privatnom vlasništvu jer ih jugoslavenske vlasti nikada nisu nacionalizirale i oduzele vlasnicima. Tako su nakon osamostaljenja stanari izgubili stanarsko pravo i mogućnost otkupa stana.

Država je 1996. godine u Zakonu o najmu stanova kroz institut zaštićenog najmoprimca odredila njihove međusobne odnose. Vlasnici su na papiru i dalje ostali vlasnici, a stanari su postali trajni najmoprimci koji su tek za dvadesetinu tržišne najamnine nastavili živjeti u tim stanovima.

Najmoprimci nisu mogli postati i vlasnici jer su izgubili stanarsko pravo, po kojem je više od 300 tisuća ljudi u Hrvatskoj kupilo društvene stanove. Stanovi u kojima su živjeli nikada nisu ni postali društveni jer su cijelo vrijeme imali privatne vlasnike. Ti vlasnici su situaciju u kojoj ih je često i plaćanje pričuve, što je bila njihova obveza, koštalo više od najamnine koju su dobivali za svoje stanove, pokušavali prekinuti na domaćim sudovima, ali te su sporove gubili.

Hrvatska povrijedila pravo vlasništva

Sve se promijenilo 2014. godine kada je Europski sud za ljudska prava odlukom u predmetu Statileo protiv Hrvatske presudio da su vlasnicima povrijeđena prava na mirno uživanje vlasništva jer je Hrvatska, uređujući to pitanje, sav teret prebacila na njih.

Pokušavale su nakon toga vlasti donijeti zakon koji će i dalje štititi najmoprimce, ali i uvažiti presudu Europskog suda, no administracija Zorana Milanovića nikada nije otišla dalje od izrade prijedloga koji je prošao javno savjetovanje, a Vlada Andreja Plenkovića donijela ga je 2018. godine. Zakon je dvije godine kasnije srušio Ustavni sud jer je, po mišljenju većine sudaca, poskupljenje najamnine stavljalo prevelik teret na zaštićene najmoprimce.

Glavni krivac za problem je država

Troje sudaca – Andrej Abramović, Goran Selanec i Lovorka Kušan – tom su prilikom u izdvojenom mišljenju upozorili da se situacija ne može promatrati kao privatni spor vlasnika i najmoprimca jer oni za tu situaciju nisu krivi, već je glavni krivac država koja im je zakonom nametnula odnos u kojem se nalaze. Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine pokušat će sada s potpuno novim pristupom, koji je dijelom na tragu tog izdvojenog mišljenja ustavnih sudaca jer stavlja veći teret na državu.

Tako se predlaže donošenje zakona koji će pomiriti odluku Europskog suda i Ustavnog suda i koji će značiti i financijski angažman države od barem 107 milijuna eura. Ministarstvo je u javno savjetovanje pustilo potpuno novi prijedlog zakona o načinu izvršenja presude Europskog suda za ljudska prava i odluke Ustavnog suda.

Na osnovu podataka koje je državna uprava skupljala godinama, procjenjuju da će trošak novog rješenja biti 107 milijuna eura. Ministarstvo u prijedlogu zakona priznaje da država nema precizne i potpune podatke o “stanovima u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima žive osobe u statusu zaštićenih najmoprimaca”.

Koliko je uopće zaštićenih najmoprimaca?

Država dva i pol desetljeća bezuspješno pokušava pronaći rješenje, a nakon odluke Europskog suda suočena je s presudama vrijednima desetke tisuća eura, u kojima prvo Europski sud, a sada i domaći sudovi, određuju odštetu vlasnicima jer nisu imali koristi od svoje imovine. Uz sve te nedaće svejedno nije uspjela precizno popisati o koliko se ljudi i stanova radi. Ipak, na osnovu poziva koji je prije nekoliko godina raspisivala kako bi doznala koje je rješenje najmoprimcima prihvatljivo, država svoje procjene radi na 1400 slučajeva, uglavnom u Zagrebu, Rijeci, Splitu i Dubrovniku.

Koliko je doista ljudi koji imaju status zaštićenog najmoprimca te vlasnika koji su prisiljeni dati stanove u najam daleko ispod tržišne cijene, trebao bi pokazati registar koji država planira uspostaviti novim zakonom. Nakon toga će, predviđa zakonski prijedlog, ponuditi nekoliko modela po kojima bi se trebao riješiti svaki od tih slučajeva.

Nekoliko ponuđenih modela rješenja

Sadašnje stanje zadržat će se, predviđa zakon, do 1. siječnja 2025. godine. Do tada bi se trebao izraditi program mjera koji će nuditi nekoliko rješenja za uređivanje odnosa između vlasnika i zaštićenog najmoprimca, a jedna od mogućnosti je da sklope nagodbu sa slobodno ugovorenom najamninom na tržištu. Moguće je i da se zaštićeni najmoprimac iseli iz stana, a da ga država isplati. Ta naknada odredit će se u iznosu etalonske cijene za svaki kvadrat stana u kojem je živio. Trenutno je etalonska cijena 936 eura po kvadratu, s time da oni koji žive u Zagrebu ili priobalju mogu računati na 1191 euro po kvadratu.

Nudi se i model po kojem se zaštićeni najmoprimac seli u državni stan, plaća državi povlaštenu najamninu od dva eura po kvadratu i može pod povoljnim uvjetima naknadno otkupiti stan. I kod izračuna cijene po kojoj se stan može otkupiti od države osnova je etalonska cijena.

Postoji mogućnost i da država otkupi, ako vlasnici na to pristanu, stanove u kojima žive zaštićeni najmoprimci, nakon čega bi država taj stan ponudila na otkup zaštićenom najmoprimcu. Stan bi država kupovala po tržišnim cijenama, a prodala bi ga zaštićenom najmoprimcu po etalonskoj cijeni. Uz to, zakon predviđa i zamjenu stanova pa bi vlasnici, umjesto svog stana u kojem žive zaštićeni najmoprimci, preuzeli stan koji država ima u vlasništvu.

Tržišna najamnina uz državnu subvenciju

Dok se za svaki stan ne odredi po kojem će se modelu rješavati i dok se dogovor ne provede, država mijenja uvjete zaštićene najamnine, ali tek od 1. siječnja 2025. godine. Tada bi najmoprimci trebali početi plaćati najamninu koja je puno bliža tržišnoj, po prijedlogu zakona to je 7,5 eura po kvadratu, odnosno 9,375 eura po kvadratu za Zagreb i obalu. Država će plaćati 50 posto te najamnine. No, i uz subvenciju države bit će to velika promjena za najmoprimce.

U jednoj od presuda Europskog suda istaknut je primjer u kojem je zaštićena najamnina za stan od 99,84 kvadrata u Zagrebu mjesečno iznosila tek 33,64 eura. Sada se ona u Zagrebu penje na 936 eura, s time da polovicu – 468 eura – plaća država. Iako će najam takvog stana u Zagrebu zaštićenog najmoprimca i dalje koštati znatno ispod tržišne cijene, činjenica je da će plaćati najamninu koja je gotovo 14 puta veća od sadašnje. No, za pretpostaviti je da najmoprimci neće dugo pristajati na to privremeno rješenje i da će radije birati model po kojem će trajno riješiti svoje stambeno pitanje.

Država planira sagraditi 500 stanova

Kod izračuna da će državu provedba zakona koštati 107 milijuna eura, Ministarstvo procjenjuje da će oko 500 najmoprimaca izabrati isplatu i nakon toga iseljenje iz stana. Otprilike isto toliko stanova država će morati izgraditi u Zagrebu, Rijeci, Splitu i Dubrovniku, kako bi najmoprimcima ponudila da zaštićenu najamninu plaćaju u državnom stanu ili da te stanove otkupe pod povoljnim uvjetima. Računa se i na isti model za 300 stanova koje država ima u svom vlasništvu. Procjena je i da će 100 vlasnika izabrati model po kojem će svoje stanove prodati državi.

Uz trajno rješenje situacije koje svoje korijene vuče još iz 1945. godine i koju Hrvatska nije uspjela razriješiti od svoje samostalnosti, Ministarstvo predviđa i isplatu solidarne naknade vlasnicima jer nisu mogli ostvarivati prihod od svoje imovine. Procjena je da će država za oko 1400 vlasnika platiti ukupno 14 milijuna eura naknade, što je oko deset tisuća eura po stanu i znatno je manje od odštete koju su im određivali sudovi, kao i od zarade koju su vlasnici izgubili. No, država planira isplatiti tu odštetu i onima koji nisu pokrenuli tužbe za naknadu štete.