Biznis s dnevnim najmom u Zagrebu i dalje raste, lani je otvoreno 1150 novih smještaja. Vlasnici pričaju kako im ide

Čini se da biznis s dnevnim najmom u Zagrebu još uvijek raste. Istina, tijekom 2018. zatvoren je isti broj smještajnih jedinica za turiste kao prethodne dvije godine zajedno, no, uz 500 zatvorenih, u istom je razdoblju na zagrebačkom području otvoreno 1150 novih. Ipak, iznajmljivanje smještaja turistima u glavnom gradu više ne može biti samo usputni posao, ocjena je zagrebačkih iznajmljivača s kojima smo zadnjih tjedana razgovarali.

Prema podacima koje je Telegram dobio iz Turističke zajednice Grada Zagreba, broj ležajeva u privatnom smještaju u prva tri mjeseca ove godine 70 posto je veći nego, primjerice, 2016. godine. Mogu li, uz takvo povećanje konkurencije, privatni iznajmljivači opstati i zarađivati?

Ključna lokacija i online prisutnost

Ljudi koji su u turistički biznis u glavnom gradu ušli dok to još možda i nije bio takav hit, uvjereni su da će turizam u Zagrebu i dalje rasti, ali tvrde da je sve manje moguće usputno punjenje, dakle, da se netko gostima bavi nakon što odradi osam sati na redovnom poslu u nekoj firmi. “Što kad vas gost u 11 sati nazove jer ne zna upaliti peć ili je izgubio ključ?”, pita se jedna Telegramova sugovornica koja se iznajmljivanjem bavi četiri godine. A gosti pamte kakvu su uslugu dobili i temeljem svog dojma (ne)preporučuju domaćina.

Iz razgovora s iznajmljivačima može se zaključiti da su za uspjeh na sve zahtjevnijem tržištu ključne dvije stvari – online prisutnost i lokacija. Iznajmljivačima je iznimno bitno dobiti što više dobrih recenzija na internetu, posebno na platformama preko kojih gosti unajmljuju smještaj. Velik broj recenzija sugerira da je u apartmanu ili sobi velik promet, a velik promet pak sugerira da su ljudi zadovoljni smještajem i domaćinom.

Kreativne metode bildanja recenzija

Zato oni koji prvi puta ulaze na tržište posežu za kreativnim metodama da nabildaju recenzije. Telegramova sugovornica je, primjerice, nakon što je otvorila apartman primala goste na samo jedno noćenje, što iznimno rijetki rade. Za redom je, prisjeća se, u 42 dana imala 42 različita gosta. Iza svakog gosta, naravno, treba temeljito počistiti apartman, promijeniti plahte, pogledati svaku čašu i žlicu, da sve bude čisto i uredno za sljedećeg. “Bilo je teško, ali isplatilo se”, tvrdi. U vrlo kratkom vremenu dobila je velik broj dobrih recenzija i ljudi su je počeli prepoznavati kao dobrog domaćina.

Druga je ključna stavka lokacija. Ali odgovor na pitanje na kojem mjestu apartmani uspijevaju nije uvijek jednostavan. Centar grada prolazi, očekivano, najbolje: da se iz apartmana može pješke do Trga bana Jelačića, a da sam apartman nije u pješačkoj zoni (da se do njega može automobilom). Vlastiti parking – i to da se na njega, primjerice, ne može uparkirati susjed – daje konkurentu prednost pred apartmanima koji su možda bliže samom centru, ali nemaju vlastito mjesto za parkiranje.

Blizina kolodvora, aerodroma, Arene…

No, nije samo privatni smještaj u užem centru grada predodređen za dobre turističke rezultate. Bitno je, kažu iznajmljivači, pronaći neku specifičnu gradsku točku koja je turistima zanimljiva. Primjerice, blizina Autobusnog kolodvora zbog prijevoza, gdje prolaze, tvrde naši sugovornici, manji i nešto jeftiniji apartmani. Lokacije udaljenije od centra mogu biti zanimljive ne turistima, nego onima koji su primorani u Zagrebu tražiti smještaj, recimo, u blizini zagrebačkih klinika i bolnica. Specifična točka može biti i zagrebački aerodrom ili Arena centar, zbog koncerata i utakmica.

Veća konkurencija nužno utječe i na cijene. Budući da je tržište još uvijek relativno mlado, iznajmljivači tvrde da se događa dumping cijena. Prema njihovim iskustvima, novi iznajmljivači koji tek ulaze na tržište ponekad u panici, jer im smještaj nije rezerviran, rapidno spuštaju cijene. Time tjeraju i druge da se prilagođavaju. To se osobito događa u turistički slabijim mjesecima. U Zagrebu su to, slažu se Telegramovi sugovornici, uglavnom veljača i ožujak, iako zapravo kreće već od siječnja, odmah nakon Adventa.

Bolje podstanar nego iznajmljivanje

Iskustvo jedne gospođe s kojom je Telegram neslužbeno razgovarao potvrđuje taj dojam. “Puno se o tome pisalo u medijima, ljudi su pričali kako im dobro ide, pa smo i mi odlučili krenuti u iznajmljivanje. Krajem prošle godine uredili smo stan za dnevni najam. Prvih mjesec i deset dana bilo je super. Odmah smo bili bukirani cijeli prosinac. A onda je sredinom siječnja – stalo”.

Gospođa Iva se kratko zadržala u turističkim vodama. U međuvremenu je stan iznajmila podstanaru kojeg, s obzirom na manjak stanova za dugoročni najam, nije bio problem naći. Razlika u mjesečnom primanju, tvrdi naša sugovornica, minimalna je: od dnevnog najma možda bi mogli zaraditi petstotinjak kuna mjesečno više. Njezin primjer – gospođa je zaposlena – potvrđuje i stav iznajmljivača da se tim poslom sve teže baviti ako vam to nije jedini posao.

Oni koji shvate da im je teško uskladiti iznajmljivanje s ostalim obavezama, umjesto zatvaranja ponekad se odluče na svojevrsni ‘outsourcing’ cijelog posla oko apartmana. Tvrtka Irundo, primjerice, trenutno na taj način upravlja sa 80-ak apartmana u Zagrebu. “Javljaju nam se svakodnevno iznajmljivači s jedinim ili dva apartmana koji su shvatili da im je taj posao prezahtjevan i da je teško provediv kao nešto sa strane, jer to nije hobi, i traže da preuzmemo njihove apartmane”, kaže nam suosnivač tvrtke Igor Kordić.

Broj apartmana porastao za 67 posto

Kada se Bruno Babić prije sedam godina počeo baviti turizmom, u Zagrebu je, kaže, bilo dvjestotinjak apartmana za dnevni najam. “Brojka je otad enormno skočila. Sada je na tržištu više od tri tisuće stanova”, procjenjuje Babić, osnivač umreženja Apartmani u centru Zagreba. S obitelji, prijateljima i kolegama on također koordinira poslove vezane uz dnevni najam, od oglašavanja, preko dočeka i prijave gostiju, pa do čišćenja, odjave i izdavanja računa. To radi za vlasnike apartmana koji se ne mogu ili ne stignu time baviti. U mreži trenutno ima 15-ak apartmana smještenih u središtu grada.

Njegovu procjenu o “tri tisuće stanova” potvrđuju i podaci Turističke zajednice. U prošloj godini na širem području Zagreba bilo je registrirano skoro 3600 privatnih apartmana, studio apartmana, kuća za odmor i soba za iznajmljivanje. To je 67 posto više nego 2016. godine.

Danas je privatnim iznajmljivačima u Zagrebu teže nego što im je bilo početkom ovog desetljeća, uvjeren je Babić. Kad kaže “teže” misli na to da je za istu zaradu potrebno znatno više raditi. Zbog veće konkurencije cijene, tvrdi, padaju. Nekad se s tri apartmana moglo uprihoditi onoliko koliko se danas dobije za pet.

Dnevni najam i dalje isplativ

Prema procjenama većine Telegramovih sugovornika, realne cijene za apartman blizu samog centra grada trenutno se kreću oko 50 do 60 eura. “Plus-minus deset eura”, reći će jedna naša sugovornica. Pretraga apartmana na velikim platformama pokazuje, pak, da se smještaj pred uskršnji vikend mogao naći i povoljnije, za otprilike 35 eura, ne samo na rubovima grada, nego i na lokacijama udaljenim dva do tri kilometra pa i manje od užeg središta.

Luksuzni smještaj i onaj za šest, osam ili više osoba spada u cjenovno višu kategoriju. Cijene se za takve apartmane kreću uglavnom između 100 i 200 eura za noćenje. Dio apartmana iznajmljuje se i preko domaćih oglasnika. Na njima cijene također variraju, od 20 do sto eura po noćenju, a veći broj apartmana vrti se između 25 i 45 eura.

Hoteli će diktirati cijene soba i malih apartmana

Kordić, koji se turističkim biznisom bavi već osam godina, a njegova tvrtka posluje i u drugim gradovima, procjenjuje da će na cijene apartmana u Zagrebu ubuduće utjecati i otvaranje hotela. U city break destinacijama kao što je Zagreb, hotelski smještaj je popularan, ističe Telegramov sugovornik. U takvim odredištima ljudi ostaju kratko, jedno do dva noćenja, pa im je često draže platiti hotelsku sobu s doručkom, nego ići u privatni smještaj. Ako hoteli spuste cijene, to izravno utječe na cijene soba i studio apartmana.

Zagrebački turistički rezultati posljednjih godina i dalje potiču ljude da se bave ovim poslom. Pa čak i da isele iz vlastitih stavova i preurede ih za iznajmljivanje. Alen je to učinio kada nije mogao naći posao. “Živjeli smo u tom stanu, a onda smo, uz malo početno ulaganje, krenuli u dnevni najam”. To je bilo u ljeto 2017. godine.

U ovoj godini već je rezerviran do sredine rujna, kaže. Iznajmljivanje se isplati “ako sve radiš sam”, ali to onda znači da si “cijeli dan na raspolaganju”. “Moraš otići i usred prijateljeve svadbe jer treba primiti goste”. Ni Alen, očito, ne smatra da je zagrebački turistički uspjeh dosegao svoj plafon. Razmišlja da za dnevni najam uredi i stan u kojem sada živi. A on će, ako treba, i u podstanare.