Za koje objekte je potrebna građevinska dozvola i kako je dobiti? Cijena nije fiksna, a dozvola vrijedi do dvije godine

Građevinski sektor je u Republici Hrvatskoj vrlo aktivan, što se može vidjeti i po samoj količini građevinskih objekata koji niču po većim gradovima. Portal Bauštela tako javlja da je ukupan broj izdanih građevinskih dozvola od siječnja do travnja 2023. u usporedbi s istim razdobljem godinu dana prije veći za 8,3%. S obzirom na porast izdavanja broja građevinskih dozvola, istražili smo za što je sve potrebna građevinska dozvola i kako je dobiti.

Što je građevinska dozvola?

Građevinska dozvola je dokument ili rješenje na temelju kojega je dopušteno započeti s gradnjom objekta. Tim dokumentom obuhvaćeni su standardi sigurnosti, materijala, stanovanja i gradnje te je utvrđeno da je glavni projekt napravljen u skladu sa svim propisima i uvjetima koje građevina mora ispunjavati na nekoj lokaciji. Istovremeno, građevinskom dozvolom utvrđuje se i da su ispunjeni svi preduvjeti za početak gradnje. Osim za izgradnju cjelokupnog objekta, građevinska dozvola potrebna je i za projekte kao što su proširivanje zgrade, prenamjena potkrovlja ili dodavanje nove stambene jedinice.

Kako podnijeti zahtjev za građevinsku dozvolu?

Zahtjev za izdavanje građevinske dozvole podnosi se u nadležnom uredu za graditeljstvo i prostorno uređenje u mjestu gdje se planira gradnja ili rekonstrukcija građevine. Građevinsku dozvolu moguće je zatražiti i online putem sustava eDozvola. Uz zahtjev za izdavanje građevinske dozvole, od dokumentacije je potrebno priložiti i:

• glavni projekt u elektroničkom obliku
• ispis glavnog projekta ovjeren od projektanata i glavnog projektanta ako je u njegovoj izradi sudjelovalo više projektanata
• iskaznicu energetskih svojstava zgrade u elektroničkom obliku, potpisanu elektroničkim potpisom
• ispis Iskaznice energetskih svojstava zgrade ovjerene od projektanata i glavnog projektanta ako je u njezinoj izradi sudjelovalo više projektanata
• pisano izvješće o kontroli glavnog projekta, ako je kontrola propisana
• potvrdu o nostrifikaciji glavnog projekta, ako je projekt izrađen prema stranim propisima
• dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole
• dokaz da može biti investitor (koncesija, suglasnost ili drugi akt propisan posebnim propisom) ako se radi o građevini za koju je posebnim zakonom propisano tko može biti investitor
• dokaz da je vlasnik građevinskog zemljišta ispunio svoju dužnost prijenosa dijela zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave, odnosno dužnosti sklapanja ugovora o osnivanju služnosti provoza i/ili prolaza, propisane posebnim zakonom kojim se uređuje prostorno uređenje, ako takva dužnost postoji

Koji su uvjeti za izdavanje građevinske dozvole?

Prilikom postupka izdavanja građevinske dozvole, utvrđuje se i jesu li ispunjeni sljedeći uvjeti:

• da li su uz zahtjev priloženi svi propisani dokumenti
• da li su utvrđeni svi propisani posebni uvjeti i uvjeti priključenja
• da li su izdane sve propisane potvrde glavnog projekta
• da li je glavni projekt u pogledu lokacijskih uvjeta izrađen u skladu s uvjetima za provedbu zahvata u prostoru propisanim prostornim planom
• da li je glavni projekt izradila ovlaštena osoba
• da li je glavni projekt propisno označen i da je izrađen tako da je onemogućena neovlaštena promjena njegova sadržaja, odnosno zamjena njegovih dijelova
• da li je donesen urbanistički plan uređenja, ako se dozvola izdaje na području za koje je posebnim zakonom propisana obveza njegova donošenja, osim kada se radi o izdavanju građevinske dozvole za rekonstrukciju postojeće građevine i za građenje nove građevine na mjestu ili u neposrednoj blizini mjesta prethodno uklonjene postojeće građevine unutar iste građevne čestice, kojom se bitno ne mijenja namjena, izgled, veličina i utjecaj na okoliš dotadašnje građevine.

Koliko košta građevinska dozvola?

Cijena građevinske dozvole nije fiksna. Ona se razlikuje s obzirom na veličinu objekta, zahtjevnost terena ili parcele, zahtjevnost konstrukcije i projektante-arhitekte. Sama građevinska dozvola zapravo i ne predstavlja prevelik trošak jer je to zapravo administrativna pristojba za izdavanje dozvole, tako da se cijena mijenja od jednog grada do drugog. U manjim gradovima, cijena je nešto manja nego u većim gradovima.

Prije planiranja izdavanja same građevinske dozvole, važno je napraviti glavni projekt kojeg radi ovlašteni arhitekt, a cijene se većinom kreću od 17 do 25 eura plus PDV po kvadratnom metru. Druga stavka je geodetski projekt koji je uobičajeno dio glavnog projekta, ali se najčešće naplaćuje posebno. Cijena geodetskog projekta kojeg izrađuje ovlašteni geodet većinom se kreće između 1000 i 1350 eura.

Može se zaključiti da sama građevinska dozvola ne predstavlja prevelik izdatak, ali projekti koji prethode izdavanju građevinske dozvole zaista nisu jeftini. Tu su još i troškovi za priključke te komunalni i vodni doprinos, koji definiraju jedinice lokalne samouprave te Hrvatske vode.

Koliko se čeka na izdavanje građevinske dozvole?

Brzina izdavanja građevinskih dozvola varira i ovisi o učinkovitosti gradskih uprava i nadležnih tijela. U 2021. godini, prosječna dužina čekanja na izdavanje građevinske dozvole u 33 grada u sustavu eDozvola iznosila je 29,6 dana. Ono što je svakako korisno je činjenica da podnositelji zahtjeva mogu dobiti uvid u fazu rješavanja zahtjeva putem sustava eDozvola.

Koliko vrijedi građevinska dozvola?

S obzirom da je za potrebu rješavanja svih stavki vezanih za građevinsku dozvolu potreban određeni vremenski period, mnogi se s pravom pitaju koliko zapravo vrijedi građevinska dozvola. Građevinska dozvola će prestati vrijediti ukoliko investitor ne počne s gradnjom u roku od 2 godine od dana kad je dozvola pravomoćno izdana.

Građevinska dozvola za montažne kuće

Građevinska dozvola je potrebna bez obzira na to gradi li netko normalnu ili montažnu kuću. U Zakonu o gradnji ne postoji termin montažne kuće, iako se one često pripajaju skupini objekta bez betona, tj. u skupinu objekata s drvenom konstrukcijom. Kako god bilo, kuća mora biti projektirana i usklađena s prostornim planom, Zakonom o gradnji i svim propisima. Kuća također mora ispunjavati temeljne zahtjeve poput zahtjeva za mehaničku stabilnost i otpornost, energetsku učinkovitost i slično. Bitno je i napomenuti da su troškovi gradnje montažnih kuća po današnjim standardima otprilike 480 eura po metru kvadratnom.

Kada građevinska dozvola nije potrebna?

Postoje i slučajevi u kojima građevinska dozvola nije potrebna, a propisani su Pravilnikom o jednostavnim građevinama i radovima. Neke od građevina koje se mogu graditi i bez građevinske dozvole i projekta su:

• vrtna sjenica
• slobodnostojeća ili sa zgradom konstruktivno povezana nadstrešnica, tlocrtne površine do 20 m² izvan tlocrtnih gabarita postojeće zgrade
• ograda visine do 2,2 m, odnosno prema važećoj planskoj dokumentaciji najviše visine 1,80 m
• potporni zid visine do 1 m
• kiosk i druga građevina gotove konstrukcije tlocrtne površine do 15 m2 na javnoj površini u skladu s odlukom nadležnog tijela JLS prema propisima kojima se uređuje komunalno gospodarstvo
• reklamni pano oglasne površine do 12 m²